大陸一線城市出現「首付貸款」，實際大大增加的房產買賣的「槓桿率」（網路圖片）
【看中國2016年03月09日訊】2015年深圳的房地產市場，及今年上海北京深圳的房地產市場十分火爆，房價突然間快速飈升。深圳房價的房價不僅一年可上漲54%，今年一個月就可上漲75%。而北京、上海、南京、蘇州等房價同樣可以瞬間飈升。一些正在交易的住房，一天就可上漲幾十萬。這兩個月這些城市不僅房價快速飈升，而且銷售也大增。
面對這種現象，這些城市的政府官員都暗中竊喜，儘管口頭上會說幾句不痛不痒的話，要穩定當地的房價，但是看到房價飈升，他們就知道GDP又上去，土地財政又有救了。所以，面對房價上漲得如此之厲害，有哪個城市真正會出臺穩定房價的政策呢？房價飈升就讓其飈升，不到房地產泡沫真正破滅，他們還是會繼續說房價是升得快了一點，但還沒有泡沫，房地產市場的風險是可控的。
但實際上，這次一線城市及部分二線城市的房地產市場的價格快速飈升，與以往任何一次都不同，完全是政府過度寬鬆的貨幣政策及場外槓桿資金推動的結果。當前中國「槓桿上的房地產市場」與去年泡沫破裂前的「槓桿上的股市」如出一轍。如果政府還是認為當前這些城市的房地產市場風險可控，那麼其結果就如去年的股市一樣，只能讓這個持續了多年的房地產泡沫最後破滅了。
因為，任何一個金融市場的系統性風險及區域性風險，投資者及政府都是無法知道它是在什麼時候發生的，也不知道它是通過什麼樣的方式發生，否則世界上的金融危機會一次又一次地出現。因為，當系統性的金融危機爆發時，既沒有人知道它是在什麼時候發生及以什麼方式發生，也沒有人可阻止它發生。對於當前中國這些城市的房地產市場的風險同樣是如此。
因為，這次一二線城市的房地產價格突然瘋狂飈升，不僅表現為今年1月份銀行信貸增長2.54萬億，是最歷史上高月份2009年1月8900億的2.8倍。1月份社會融資總額增長3.42萬億，比去年同期增長1.62萬億。而這大量的資金湧出並沒有流入實體經濟，而是湧入房地產市場。因此，當過度寬鬆的貨幣湧入房地產市場時，房價肯定會飈升，而房價的飈升，自然會吸引市場上的各種資金更是湧入房地產市場。
據報導，目前這些城市的房地產市場的場外配資的規模已經超過了1萬億以上。有公開的數據表示，鏈家、房天下及我愛我家等房地產經紀中介，通過槓桿達成的購房總額分別在2,100億、2,000億及800億元，整個中介行業通過場外配資實現的購買住房總額已經超過1萬億元。
有報導指出，目前國內房地產市場中，有3成的購買住房者是藉助於中介公司槓桿完成交易的。目前市面上的各種首付貸款已經可將首付降到到5%，既槓桿率可放大到20倍。部分貸款產品甚至提供契稅借貸。也就是說，只要投資者想購買住房，市場都有方式讓投資者以最小的成本進入市場。市場莫要說有3成以上的投資者湧入市場來拉高房價，就是1成投資者這樣做也可讓房地產市場價格瘋狂。可以說，就目前這些一二線城市的房地產市場的情況來看，其槓桿率高、炒作的瘋狂、價格飈升已經不遜於去年6月中旬泡沫破滅之前的股市了。
而且當前這些房地產市場的瘋狂不僅表現為更多的高風險投資者湧入房地產市場，房地產市場場外配資瘋狂，而且還表現為不少房地產投資者及一些財富管理公司的自買自賣，對倒之後把價格瘋狂拉升，把銀行的資金套出，不少人隨時都準備棄房子而去，因為，他們早就把自己所期望的收益從銀行套了出來。所以，在這種情況下，這些城市的房地產價格瘋狂飈升也是必然。
據報導，對於當前這些城市的房地產市場的瘋狂，包括中國人民幣銀行和中國銀行監管委員會等金融監管機構，正在密切關注這些城市房地產市場融資風險，並計畫推出措施，打擊房地產中介機構、開發商、小額貸款公司及P2P網路金融平臺，為購買住房者提供購買住房首付貸款的行為。此外，政府的金融監管部門將要求商業銀行對住房貸款申請進行嚴格審查，如果首付資金來自高槓桿類融資貸款，要拒絕指出住房按揭貸款。同進當前金融監管部門還將要求銀行加強房貸壓力測試。
可以說，不僅這些政策出臺在什麼時候不知道，有可能等到這些城市的房地產泡沫破滅還在研究應對的方式，就如去年的股市一樣。而且，如果政府不能夠通過稅收槓桿對住房瘋狂炒作進行遏制，立即把住房的投機炒作及消費區分開，立即嚴格地去除住房炒作的賺錢效應，那麼當前這些城市的政府想通過以往完全失敗的住房限購政策，及銀行信貸差別化的信貸政策來防止或遏制房地產市場瘋狂炒作，幾乎是不可能。因為，只要房價在上漲特別是在飈升，這些投資者就有辦法來突破這些限制。而場外配資的加槓桿也可輕易地突然信貸差異化的防火牆，並驅使一些低收入或沒有穩定收入的高風險投資者湧入市場。這正是美國次貸危機爆發的根源。
如果中國政府還是坐視這些城市房價的瘋狂，那麼這股瘋狂之火一定會燒得更旺。中國「槓桿上的房地產」也會走上去年「槓桿上的股市」之路。
来源:作者博客
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