【看中國2015年10月29日訊】10月25日，南開大學發布 「住房價格風險指數」，對全國70個城市近五年的住房價格風險進行了評估。2015年，住房價格風險排名前10的城市依次為深圳、北京、上海、牡丹江、廣州、南寧、昆明、襄陽、錦州、合肥。
可能很多人蒙了：為什麼深圳、北京、上海會是風險最高的城市，反而不是那些三四線城市？一個漲的最快的城市，經濟最發達的城市，收入也最高的城市，怎麼可能是風險最大？南開大學是在逗比嗎？但仔細看報告，裡面有一句話就是癥結所在：「超過八成的一線城市城鎮居民認為所在城市房價非常高或者較高，在對於當前住房市場的評價中，幾乎4/5的城市家庭認為當前購房時機並不合適」。這句話結論很簡單，邏輯也不複雜，因為大多數人都買不起了，所以風險最高。那真是這樣嗎？
按照最新的秋季求職平均工資，北京市8894元，上海8601元，深圳7622元。而北京、上海和深圳的房屋均價已經超過了4萬/平米（刨除郊區）！換句話說，辛辛苦苦幹一年，大概能買2平米半的房子。想買一套60平米的房子，需要不吃不喝24年；買一套一百平米的房子，需要不吃不喝40年，這甚至已經超過了一個人的職業壽命。當然，算一個人不吃不喝是有道理的，因為家庭中的另一個人的收入，要吃要喝要養娃養老人，這個負擔可能已經很重了。所以這麼一算，經濟再好，人口再多，土地再稀缺也已經沒有用了，因為房子已經脫離了購買力的支持，完全成為了空中樓閣。看看下圖世界各地的房價與家庭年收入的比值比較圖，你就會明白一些癥結所在了……
另外，其實之前筆者的文章也說過，一個城市的房價還能不能上漲，看供需就可以了，這其中最重要的一個因素就是人口的流向。北上深為什麼漲的這麼厲害？就是因為之前的十幾年時間裏，城市人口已經翻了一倍，每年增長都在幾十萬人以上。這樣的人口湧入，製造了經濟奇蹟的同時，也造成了一個惡果，就是城市嚴重缺少規劃，變成了攤大餅形成了潮汐式的人群，讓早晚高峰城市的交通幾乎癱瘓。從去年開始，其實從上面開始已經在強制進行人口限制了。比如，北京已經設定了2017年的人口「天花板」是2300萬，上海2020年還要把人口降下來4%。這也就是說，大城市不可能在進行無序的人口增長了。沒有了常住人口持續湧入的支撐，多造出的房子，還要賣給誰呢？
控制人口，這次絕不再是一句空話。前兩天有人說上海的發電量小了，是不是人口流出了。上海立馬闢謠，這事打死也不能承認。但其實這正是大家追求的效果。就以北京為例，正在大刀闊斧的以業控人，以房控人，以水控人。不是來北京做小買賣的多嗎？我關閉人流聚集的市場，不給你們做生意的空間。在北京東邊的兩條路，朝陽路和朝陽北路上，居民樓下的底商全部用欄杆封死，不給個體戶做生意的空間。以後恐怕居民樓的底層就都不能用了，你要想開個小飯館開個賣水果的攤，也要去找商用底商，要知道這兩個可不是一個價。當然，由於居民樓的底商全都被關閉了，那麼也就造成了底商的供給大大減少，商用底商的價格必然水漲船高。一般個體戶根本租不起，即使租的起的，也要把租金揉到商品裡面，無形中抬高了本地居民的生活成本。工作機會少了，生活成本高了，很多低收入者，或者低端產業的從業者，很可能會退出北京。也就是說，最底層的購買需求被撤掉了。一些在北京租房子的人不租了，買低價房子的人不買了，更加加重了高房價的空心化。未來很長一段時間，房地產市場可能都處於一個有價無市的狀態——因為購買力越來越少。
再說供給端，是土地稀缺，核心區域已經不能建房子了，但有一個供給你應該也算進去，那就是經濟逆週期之下的二手房拋售。由於經濟趨冷，讓很多企業主遇到困難，要想維繫企業的生命，給資金續命，很多人會選擇抵押自己的房產（似乎現在也只能抵押房產，還得是大城市的房產），這樣大量的房子將以極低的價格壓在了擔保公司以及小貸公司，甚至是典當行，大約的價格是4-6成，一旦抗一年之後，經濟狀況仍然沒有好轉，企業主到時候還是無力承擔還款責任，那麼這些金融公司，將把抵押來的房子全部出售，這些房子低價入市，將攪動整個市場的神經。而且越是賬期，資金鏈越緊，資金鏈越緊企業越困難，低價的房子挂出去，還為準能成交。所以到最後只有不斷殺價。
所以房地產的神話即將終結，做股票的人都知道，在高位不能期盼長期橫盤，因為勢能太大根本橫不住，只要不漲了就會下跌。房子也一樣，最先退出的肯定是那些槓桿炒房的，因為房子不再上漲，他的利息就全都賠了。進而退出的，是那些做抵押融資的金融機構，賬期到了，必須要處置資產。第三個退出的，將是那些多套房的擁有者，房子空在那，也租不出去。還不如換成現金吃利息，最後最倒霉的只有自住者，背著沈重的房貸負擔，卻發現房價跌了，很多年的利息可能都白還了，那個心理窩火啊。但又有什麼辦法呢，3成首付已經交過了，也還了幾年錢了，再加上稅費和裝修的錢，裡裡外外已經付了一半的錢了，想棄房斷供還真沒那個勇氣。所以，根據這個判斷，銀行也是安全的。以前有過分析，房價在跌一半之前，銀行的個人房貸業務不會有任何問題。那問題就只會落在購房者身上了……
