【看中國2015年01月29日訊】（接前文）
經濟崩潰第二步：房價開始暴跌，動搖加澳經濟金融基礎
在房地產按揭貸款和證券化之後，房地產在實質上變成金融行業。一方面，房地產是滯後性產業，房地產建築調動大量的資源，建築週期長達數年，而需求和使用週期長達數十年到數百年；另一方面，房價成為經濟和金融的指向標，又對經濟金融政策極為敏感。當只注重眼前的經濟金融政策實施後，結果是房價以短期波動為導向，進而誤導房地產和建築業，造成未來數十年甚至上百年的資源重大浪費。
工業與房地產形成根本的矛盾。在一個社會中，工農業和金融業之間，雖然有較強的相互關聯作用，但是存在根本的矛盾。而在房地產金融化之後，工農業和金融業的矛盾集中反映房地產和房價上。在一般來說，越是發達的工農業國家/地區，越需要遏制金融業的過度發展，其房屋質量和房價越穩定和合理，與當地經濟運行和民眾收入相匹配。德國通過各種政策，牢牢控制房價，而且嚴格控制房屋質量。例如，在全世界都在投機炒房的情況下，雖然德國房價也因為德國經濟有所上漲，但是德國房價總體較為穩定。與德國相比，日本的特點更為明顯。在日本經濟騰飛的過程中，日本首先實現工業發展。隨著外匯收入急劇增加，社會資金充裕，金融業獲得大量廉價資金。日本房價持續上漲，進而帶動房地產火熱。房價和房地產的增長，極大助長房地產投機盛行。隨之越來越多的資金投入房地產，社會民眾開始為房地產而瘋狂，結果差點毀掉日本工業。日本央行的政策擊碎房地產泡沫，讓跟風炒作的日本人損失慘重。資金重新回到工業領域，損失慘重的日本人只能回過頭來認真工作，發展工農業。
在工業越落後的國家或者地區，社會越傾向於炒房，而且政府放任或者支持炒房之風。在初級礦產和資源銷售為主的國家中，挖礦賣錢利潤最高，更容易獲得大筆的收入。這些礦產地區獲得收入後，資金集中在少數人手中。這些人基本不會將錢投入投資巨大、見效緩慢、競爭激烈、風險極高的工業領域，而是尋找投資少、見效快、回報高的領域。而房地產具有金融屬性後，這些人更重視對於房地產的投資。大量礦產資金湧入房地產，支持相關地區的造城運動。首先，大多數資金進入礦產附近的城市，支持這些城市的房地產開發。在海灣國家，迪拜成為礦產資金投入的標桿城市，豪華的城市從沙漠中拔地而起。在中國，擁有煤炭、稀土和天然氣的鄂爾多斯，在當地中小礦產老闆獲得暴利後，積極支持鄂爾多斯的新城開發，鄂爾多斯新城也在戈壁中聳立。其次，一部分獲得暴利、而且具有國際眼光的礦產業主，開始在發達國家尋求房地產投資機會。而這些業主的主要目標，集中於工業相對落後的國家。因為，工農業最為發達的美國國土面積過大，雖然美國實施了3輪QE，但是美國房地產危機並沒有真正解決。即使礦產業主買樓，也只是炒高局部地區的房價，並不能顯著影響全局。第二大工業國日本的房地產長期深陷泥潭，而且隨著日本老齡化和人口減少，房屋空置狀況已經達到13.5%，有些邊緣地區甚至高達20-30%。德國政府嚴控對於房地產的炒作，房價也基本沒有炒作空間。同時，雖然西班牙等國雖然以移民指標為誘餌，支持外來資金購買本地嚴重過剩的住房，但是由於西班牙等國較為惡劣的經濟環境，買房就等於虧損，也難以引起礦產業主的興趣。經過篩選後，英國、加拿大和澳大利亞等工業相對衰落或者不完整的國家，成為海外資金投入房地產的重點地區。
中國人成為推動加澳房地產擴張的重要力量。在加澳國內，有些省份或者地區自身有石油、鐵礦和其它礦產資源，在過去10多年獲得礦產的高收益。大量資金進入金融市場，成為購買房地產的重要資金來源。同時，加澳兩國積極吸納投資移民，希望吸引更多的資金進入本國。隨著QE規模日益擴大，加澳也積極提高投資移民的數額門檻。不過，以投資方式進入加澳的移民，基本沒有美國、德國和日本等工業發達國家的企業家，而往往是落後國家的富人。這些富人並不是靠管理和技術能力致富，而只是靠簡單的資源開採獲得收益。當落後國家的富人進入加澳後，因為缺乏足夠的知識能力，不會將資金投入企業中，而是習慣於購買房地產。其中，除了一部分是資源和能源生產國的富人之外，大多數是中國的富人。中國人口多，即使富人的比例不高，基數也足夠大。而且，由於加澳的移民門檻相對較低，對資金審核不嚴，因此成為中國富人轉移財富的主要地區。當越來越多的中國富人進入加澳，支持加澳房地產的火爆局面。
大致上，中國人買房的力量主要有兩部分，支持溫哥華和多倫多等主要大城市的房價上漲。首先，中國權貴和富人階層大量將資金向加澳轉移，這些資金成為支持加澳房地產的關鍵力量。資金轉移的方式主要有兩種：1、移民資金：官員和富人階層舉家移民，將資金帶入加澳。這些資金在購買房地產時，因為其為移民身份，表現為本地資金買房。2、留學生資金：不少官員和富人將子女送到加澳留學，這些留學生不僅給加澳的學校送來大量的收益，還通過大量買房炒房，支持加澳的房地產。 其次，隨著加澳房價上漲，以技術移民方式進入加澳。絕大多數中國人雖然在加澳工作和生活，但是思維模式與在中國幾乎無異。中國人很少參與當地的各種體育和娛樂活動，相關消費也比較少。中國人攢錢之後，積極買房買車。而且，很多人像在中國國內的人一樣，即使做房奴也要買房。隨著加澳房價持續上漲，這種偏執思維更被激發，中國人更積極買房，進一步支持房價。
中國人買房的結果是，加劇加澳房地產市場的扭曲。華人的居住特點是「扎堆」，集中於一些特定的區域。雖然大量華人移民到加澳，希望融入到加澳社會中。但實際上，華人普遍缺乏主動融入社會的意願，而是到了加澳形成華人自己的小社會。雖然大環境是加澳社會，但是小環境還是中國化。而中國人集中的地區，共同的特點是房價高昂。這樣的趨勢從20世紀80、90年代的香港臺灣人移民加澳，房價差異開始顯現；到21世紀大陸人大量移民，凸顯房價的差異。而加澳政府的金融政策傾向於支持房地產，進一步支持扭曲的房價。不論是加拿大的溫哥華、多倫多，還是澳大利亞的悉尼、墨爾本，都是房價高昂的標桿城市。由於華人普遍缺乏基本的理性，在房價越高的時候，反而越認為房價不會跌，進而越積極買房。華人買房主要支持華人區房價的持續上漲，進而帶動本城市的房價上漲。而華人主要居住在具有標桿意義的大城市，其房價從心理上支持整個國家的房價上漲。即使其它地區的房屋已經明顯過剩，在經濟下行的過程中，形成越來越明顯的下跌壓力。但是，因為華人為主的標桿地區房價仍然上漲，讓其它地區的房地產仍然存有幻想。同時，加澳央行實施超低利率，從銀行資金方面支持房價堅挺的幻想，導致大量的新房建設仍在繼續，供大於求的局面日益嚴重。
在未來的中短時期內，華人買房對支持加澳房地產起到更重要的作用。隨著資源和能源價格進一步下跌，直接導致各類資源國家的收入大幅減少，不論是加澳本國人還是進入加澳的資源國家人口，支持加澳房地產能力急劇減弱。與此同時，華人資金反而相對更充裕，對支持加澳房地產起到更顯著的作用。因為，中國經濟的全面崩潰，並不是整體的過程，而是窮者越窮，富者越富的過程。隨著中國實體經濟崩潰，權貴和富人通過各種金融手段，從社會中榨取更多的資金。例如，權貴通過操控各種建築工程，獲得大量現金和銀行。富人以做企業或者發展房地產的名義，從銀行大量貸款，並且從社會民眾中以高利貸的方式吸儲，獲得大量的現金。在中國經濟加速崩潰時，中國政府投入大量資金推高股市，吸引民眾大量參與，而權貴也從中獲得巨大收益。隨著中國經濟崩潰，這些權貴和富人加速將資金轉移出國。所以，中國經濟崩潰的過程，也是資金更加瘋狂出逃的過程。雖然美國越來越成為中國權貴和富人出逃的主要目的地，但是加澳的地位作用仍然非常重要。這些出逃資金中，相當一部分在中國就與房地產有關。到了加澳後，會繼續在房地產上進行投資，有的成為房地產開發商。而其它權貴和富人出逃後，在加澳除了房地產，其它也基本上一無所知，也繼續購買房地產。所以，在未來一段時間內，華人進入房地產的資金將不減反增，繼續支持扭曲的加澳房地產市場，對支持房價起到越來越重要的作用。
隨著中國經濟形勢的巨變，進入加澳的資金隨時斷流。隨著中國通脹日益嚴重，導致工廠成本急劇上升，中國出口競爭力急劇下降。而在美元匯率持續升值的背景下，因為中國政府的「外資依賴」政策，導致人民幣匯率無法貶值，只能被動跟隨美元升值。成本急劇上升和人民幣升值，意味著中國的出口急劇減少，同時進口越來越多，中國在2014年就已經實際進入大幅貿易逆差。持續貿易逆差的結果是，外儲將持續減少。更重要的是，中國外儲並不是中國自身的資產，而主要是對外欠債。因為，外資在中國的投資和累計利潤，實際上已經超過中國外儲。另外，在過去數年，中國政府在世界到處撒錢，其中大部分外儲不是變成呆壞賬，就是實際上損失嚴重。在中國實際外儲較少的情況下，中國權貴和富人已經加速換美元外逃，加劇美元的緊張狀況，迫使中國政府開始查處地下錢莊的對外匯款。而隨著外資開始大規模撤離中國，中國外儲隨時可能突然之間露底，也就是外匯枯竭。 當中國外匯突然枯竭發生時，能夠到達加澳的資金也隨即斷流。
中國外匯枯竭，意味著加澳樓市開始暴跌。除了中國買樓的資金之外，中國留學生和中國旅遊者在加澳經濟中顯示的作用越來越大。中國留學生為加澳的中學和大學每年創造數十億美元的收入，還不包括留學生和旅遊者的消費購物帶來的收益。隨著中國外匯枯竭，不僅意味著加澳的礦產收入急劇降低，而且留學生和旅遊者消費、中國人買房的資金也快速消失。更重要的是，很多中國人認為房價只會漲、不會跌，因此使用主要資金買房和炒房。在加澳寬鬆的房屋貸款政策下，不少人還貸款買樓。 甚至還有人以購買樓花的形式，通過更高的資金槓桿買房炒房。在中國人積極買房的時候，人們都認為房價只會漲，很難下跌，因此不在意房屋的各種相關費用。但是，一旦來自中國的資金枯竭，就會有相當一部分人連地稅和各種相關費用都支付不起，引發大量房屋拋售。而且，大量空置房會隨之拋盤，表面上似乎緊俏火爆的房地產，隨之快速冷卻。在房地產市場中，當中國人都開始拋售房地產的時候，就意味著已經沒有人再進入購買。到處都是賣盤、同時沒有買盤的市場，意味著無量空跌。即使開始的第一波下跌，其幅度都將讓幾乎所有人覺得不可思議。而且，第一波下跌只是開始，之後的漫漫下跌長路，讓更讓絕大多數人覺得不可思議。但是，當經濟崩潰深入之後，人們就會理解，房價暴跌到難以置信的程度，是情理之中的結果。
在房價暴跌後，對加澳經濟形成進一步的重大衝擊，包括對金融市場形成重大打擊。在過去10年，加澳建築規模日益擴大，建築和相關行業規模巨大，而且從業人員眾多。房價暴跌意味著，絕大多數建築項目進度減緩，大量建築工程停滯，甚至直接破產爛尾。 建築相關產業鏈條損失慘重，大量房地產和建築從業人員失業，失去收入來源。在礦產出口收入急劇減少的同時，房地產和建築業停滯，意味著加澳經濟快速走向崩潰。更重要的是，房地產本身涉及到金融市場，並且影響到銀行業的資金安全。不少養老基金持有大型商業地產，並且試圖以此獲得持續的租金收益。加澳經濟快速走向崩潰，意味著這些商業地產的空置率將急劇增加，收入銳減。同時，房地產行業的相關債券也將急劇貶值，甚至一文不值，讓債券持有者損失慘重。更重要的是，銀行對房地產進行規模巨大的放貸活動，包括個人住房貸款按揭，還是商業物業的貸款。房地產價格暴跌之後，相當一部分貸款人所持有的物業直接進入負價值區域-房價沒有貸款的金額高。在負資產的同時，大量人口失業，即使房貸採取無限責任追索制，銀行的房貸也難以追回，導致大量呆壞賬發生，銀行開始大規模破產。
隨著失業人口激增和銀行等金融機構破產，加澳經濟開始進入系統崩潰的階段。在加澳殖民地經濟特點下，系統崩潰反映出整個經濟結構，以及其中的關鍵環節的問題。（待續）
(供稿單位：中國經濟文化研究所)
来源:博客
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