【看中國2014年01月24日訊】北京寫字樓長期來看仍有升值空間，李氏家族賣出時間點蹊蹺。
2013年，李嘉誠接連拋售中國內地與香港的地產項目，轉而投資海外房地產，被認為是撤資中國樓市。新年伊始 ，李嘉誠拋售內地房產又有新的動向，李嘉誠次子李澤楷旗下盈大地產將出售北京盈科中心。從種種跡象來看，李氏賣掉盈科中心這座位置極佳的樓，也許並不是像外界傳聞的那樣是其規劃中撤資內地的一個步驟，而是純粹從經營角度考慮的商業行為。
李澤楷賣掉的這棟樓
從地理位置來看，這棟被李澤楷賣掉的樓佔據了極佳的位置——地處東三環內長虹橋旁，在國貿和燕莎商圈兩大商業圈之間，不遠處就是三里屯和使館區。
作為對比，就在2013年9月，附近出讓的朝陽區農展館地塊曾刷新地王記錄，創下了樓面地價突破7萬元/平方米的記錄，該地塊緊靠三環，屬於三環外四環內，已經被認為是近年出讓地塊中少有的稀缺資源。
盈科中心的建成曾為北京寫字樓發展過程中寫下重要的一筆。1998年，盈科中心落成，由李澤楷創立的香港最大的電訊公司電訊盈科持股62%的盈大地產持有。作為繼國際大廈、京城大廈之後的第三個北京地標建築，盈科中心多年都是諸多世界著名公司在北京駐地的首選，包括IBM、諾基亞、波音、西安楊森等等。
「住在盈科中心的客人都是往返於中國大陸與世界各地的一流大公司的駐華代表和高級管理人員，以歐美和日本客人為主。」一位商業地產的業內人士對騰訊財經表示。
然而，就是這樣一個在京城的商業地產發展史上舉足輕重的標桿式項目卻在日後三次傳出售的消息。
2008年4月,盈大地產就曾叫價41.03億港元打算出售盈科中心,但最終並沒有如願。之後的2011年2月,又有消息爆出稱盈科中心叫價40億元人民幣再度開賣,但該消息很快被李澤楷闢謠,最終也沒有出售。去年2月份，盈大地產有意出售盈科中心的消息再度席捲市場，這次雖然叫出了80億元的歷史性高價卻很快又沒有了下文。
直至2014年1月13日下午盈大地產發出公告確認：「已與第三方就出售北京盈科中心的權益處於深入磋商階段。」雖然並未提及出售權益的比例，但受這則消息提振，1月14日，盈大地產復牌，期股價盤中一度高見4.18港元，創出52週新高，全日大升24.75%。兩天之間，盈大地產股價累升近40%，總市值增加4.6億港元，至15.23億港元。
就目前李澤楷出售盈科中心的大環境，上述人士對騰訊財經表示，北京寫字樓市場正趨於漲勢，與大多數寫字樓市場供過於求的情況相反,北京寫字樓市場在過去幾年缺乏新增供給,使得租金飛漲,空置率持續走低。
「事實上，得益於其良好的市場基本面，近年來北京寫字樓市場在不少機構的該市場排名中都居於首位,可以看到北京在歷史租金增長水平、空置率及未來新增供應等主要指標項上表現突出。」
商業地產服務和投資公司世邦魏理仕近日發布的報告顯示，2008年全球金融危機之後,北京寫字樓市場平均每年新增供應量僅為約24萬平方米,而同期年均淨吸納量 則超過59萬平方米,這使得北京寫字樓市場的空置率從2009年中的23.0%急劇下降至2013年中的 2.3%,達到歷史最低點。在同一時期,寫字樓租金上漲超過一倍,於2013年第三季度錄得410元每月每平方米。
而騰訊財經記者的實際走訪情況也證實了這個結論。在盈科中心所在區域附近的房屋中介看來，有價無市仍將是2014年寫字樓租賃市場的主旋律。
「租戶跟我們抱怨，為什麼業主每年都漲價。但事實是只有年前這一段時間有可能空出有限的幾處辦公室，否則幾乎都是滿租，業主怎麼可能不漲價？」三里屯SOHO裡的一位房屋中介介紹，「過去幾年沿著三環的所有寫字樓每年都漲價，尤其是2013年10月開始，只要是寫字樓沒有不漲價的。」
記者以租賃的名義向盈科中心物業詢問，得到的回覆是現在只有半層面積有可能空出。「盈科中心建得比較早，老客戶積累做得比較好，很多大公司都是多年的穩定客戶，因此新公司換手率不高。」
雖然日漸嚴重的空氣污染和交通擁堵或對北京寫字樓市場的長遠發展帶來不良影響，世邦魏理仕仍對北京寫字樓市場持樂觀態度。在其報告中分析稱，北京作為中國的首都將繼續是跨國公司進入中國市場的首選目的地之一。隨著國內經濟的回穩以及北京寫字樓市場供應緊缺情況的局部緩解,同時,在多元產業的支撐下,北京寫字樓市場的總體需求仍將保持穩健。
在供給方面,世邦魏理仕預計空置率在可預見的未來仍將保持在5%以下。據其據顯示,在2013-2015年間北京寫字樓市場平均新增供應量將低至每年27萬平方米左右,遠低於北京近十年來年均59萬平方米的淨吸納量。核心商圈缺乏新增供應的局面在未來幾年中仍將存在,使得位於這些地段的寫字樓業主處於有利地位。
「小小超」的金融術
在這樣利好的大環境下，李澤楷選擇在當下售樓其背後的邏輯引來無數探究。其中「套現」一說不絕於耳。
根據電訊盈科的年報，盈科中心在2008年和2009年共獲得2.3億港元和2.12億港元租金收入，相對盈大地產在上述兩年分別取得的42.22億元和99.43億元的營業額相比，佔比不大。加之地產商持有型物業帶來大量資金沉澱的壓力，若將持有物業售出，則能夠在短時期內獲利頗豐。
此外「套現說」的由來也與李澤楷向來的行事風格以及李嘉誠家族近期瘋狂「撤資內地」有關。
憑藉1993年以53億港元將其創立的衛星電視台股權出售給傳媒大亨默多克，以及1995年底靠出售魚湧皇冠車行大廈在八個月內淨賺1.35億港元等案例，李澤楷則因高超的「套現金融術」在業界聲名鵲起。
而去年以來,李澤楷之父李嘉誠已出售多個國內地產項目，包括以26億元出售的廣州西城都薈廣場、以70億元出售的上海陸家嘴東方匯經中心、待交割後預計將入賬30億元的南京國際金融中心大廈等。雖然李嘉誠親自站出來澄清，稱一系列拋售減持舉措只是出於商業考慮，並非所謂「撤資」，但關於李氏家族撤資內地的猜疑仍然愈演愈烈。
對此，海通國際證券環球投資策略董事潘鐵珊認為李澤楷此次出售盈科中心與「撤資」完全不相干，她對騰訊財經表示，這屬於正常的商業行為，「出售盈科大廈是將非主要核心資產清除，未來集中力量拓展新業務。」
騰訊財經查閱盈大地產年報發現，其近年主營業務疲軟，幾乎已是一家「殼公司」。截至2013年6月底止的半年，盈大地產的營業額僅為4.99億港元，較2012年同期大跌41.15%。盈大地產的收入主要來自四部分。最主要的部分是香港的物業開發，其次是內地物業投資，日本康樂活動項目以及物業管理。期內純利為3100萬港元，較上年微增7%，但若剔除期內物業增值帶來的賬面盈利2.3億港元，盈大地產期內核心業務實則虧損近2億港元。
長和集團旗下尚乘財富證券業務部總經理鄧聲興接受騰訊財經訪問時表示，市場一直有傳聞指，李澤楷有意將盈大地產私有化、注入資產或者重組，盈大地產現實主營業務不多，將北京盈科大廈出售，可將現有業務清理乾淨，有利於未來注入資產。「現在來看，李澤楷有很大機會把2012年收購的ING保險業務注入盈大地產。」 鄧聲興說。
近年來，保險業務成為富豪爭相收購的對象。「小小超」李澤楷自然不會落後，早在2012年就斥資逾21億美元（約166億港元）收購荷蘭國際集團ING的香港、澳門及泰國保險業務。這部分業務一直歸屬於李澤楷的私人公司盈科拓展集團。如果未來可以注入上市平臺，打通融資渠道，有助於其業務拓展。
除了「套現」一說，業界也有聲音指出，李澤楷賣出的原因還可能是由於盈科中心近年經營並不理想。儘管北京寫字樓市場發展態勢趨好，但是伴隨城市發展，盈科中心逐步演化為CBD的邊緣地帶,加上週圍缺乏其他同業形成集群效應,配套寫字樓服務設施逐漸落後衰弱，相較新起的CBD缺乏高檔寫字樓氛圍，盈科中心每況愈下。
盈大地產年報顯示，截至2013年6月30日止，北京盈科中心平均出租率僅約為61%。
「盈科的衰落是伴隨著CBD核心區的不斷發展而至的,可以見到曾經輝煌時期入駐的世界著名企業已經悉數撤出盈科，要麼入駐CBD或是產業園，要麼有了自己的辦公園區。盈科中心逐漸被邊緣化了」，前述人士對騰訊財經坦言。
意在逃離勞倫斯魔咒
大廈建成，經濟衰退，稱為「勞倫斯魔咒」。外界猜測，李嘉誠拋售內地房產或意在逃離勞倫斯魔咒。
寫字樓市場競爭激烈、自身經營不理想，李澤楷考慮抽身本是正常的商業行為，令外界格外關注這筆潛在交易的地方在於，去年以來，李澤楷之父李嘉誠及其家族已出售多處中國內地的商業物業。
去年8月底，和黃與長江實業出售廣州西城都薈廣場等項目，套現26億元。去年10月18日，和黃與長江實業出售上海陸家嘴東方匯經中心，套現約70億元。去年12月31日，長江實業ARA基金出售南京國際金融中心大廈，預計將收穫30億元。
作為知名的香港房地產大亨，李嘉誠因他能將投資項目化腐朽為神奇的驚險技藝而被稱作「超人」。他的一舉一動被很多商界人士視為「風向」。去年9月，萬科董事會主席王石在微博表示，「精明的李嘉誠先生在賣上海等地的物業，這是一個信號，小心了！」
對此，任志強卻不以為然：「只要李嘉誠沒有把東方廣場賣了，他就沒有撤資，他有那麼多東西沒有賣，賣的才多少？
雖然，李嘉誠此前否認撤資中國，但是其接連拋售內地房產的行動，不得不讓人懷疑。有專家稱，商業地產泡沫初顯端倪，李嘉誠如此這般也不過是低買高賣的商業行為。此外，勞倫斯魔咒的陰影似乎也在影響中國，中國經濟能否持續穩健增長，也成為李嘉誠的疑慮點。
1999年，經濟學家勞倫斯總結出一個「摩天大樓指數」，將經濟危機與摩天大樓的建成聯繫起來。他發現，世界最高大樓的開工建設，與商業週期的劇烈波動高度相關，大樓的興建通常都是經濟衰退到來的前兆，勞倫斯把這個發現稱為「百年病態關聯」：大廈建成，經濟衰退，稱為「勞倫斯魔咒」。
中國各大城市如今興建摩天大樓的數量，已經是世界之最。如此龐大的寫字樓群的出現，讓李嘉誠更難以看好內地商業地產的發展，同時勞倫斯魔咒預言的經濟衰弱，也讓李嘉誠拋售內地房產的行動更為堅決。
國家電網大手筆鬧哪樣？
對此，經濟之聲特約評論員劉澄認為，進軍海外一直都是國家電網的目標。他說，按照國家電網的規劃，海外資產最終要佔到總資產的10%以上，這樣才能圓他們國際化的夢。
