房價問題癥結
回顧過去多年中國的房地產調控，政策頻頻出臺，但房價基本沒有被撼動，癥結何在？
如同所有市場，房地產市場的長期價格一定由供給與需求的長期均衡決定。長期的高房價源於供給不足與需求旺盛。而試圖以打擊需求來壓低房價的調控政策，有如緣木求魚，難以治本。有效的利民政策，必須是增加土地供給，擴大住房供應。此外，應該避免人為發展超大城市抬高房價，重點要放在發展中小城市。
政府調控房地產市場的政策，成敗原因何在呢？政府「調控」市場，首先必須認清政府和市場二者分別在什麼環境下可發揮作用，在什麼情況下失靈。市場在什麼情況下不能工作，經濟學裡有過很多討論，即所謂市場失靈問題。但同時政府失靈可以造成比市場失靈更嚴重後果。許多政府官員和老百姓以為政府是萬能的，可以調控房價。實際上，過去多年來房地產市場的調控失敗，就是政府與市場同時失靈的很好案例。
在一個競爭市場中，政府試圖取代市場，其結果一定是政府失靈，這在中國並不新鮮。改革開放以前，中央計畫經濟體系下，中國所有物資都是憑證、憑票由政府分配，配給制下政府失靈眾所周知。以市場解決政府失靈正是改革開放的初衷。
但是，這幾年各地調控房地產市場的政策，倒退到了過去憑票、憑證分配的計畫經濟。這種配給手段肯定造成政府失靈。追根溯源，中國房地產市場出現的問題，其核心在於政府限制土地供給，擾亂了市場。
只有當市場失靈時，政府才應介入市場，而且政府的介入必須僅限於市場失靈。
房地產市場在什麼情況下會失靈？
首先，在某些特定條件下房地產市場會產生泡沫，由此造成市場不穩定，造成金融系統乃至整個經濟的不穩定。其次，即便在相當完善的市場經濟下，沒有政府干預，也可能產生超級大城市，市中心部分一定會出現高房價，進而產生嚴重不平等。這也是市場失靈，需要政府幫助解決。第三，城市的基礎設施，比如公共交通，由於其自然壟斷性質，很難由市場有效解決，需要政府解決。
政府對房地產市場或房地產行業干預必須只限於針對這三個市場失靈的部分。在沒有市場失靈的情況下，政府不應干預房地產市場運作。政府干預價格，只會扭曲市場，加劇市場的不平衡，而且製造腐敗。
高房價本身不等於市場失靈。如果擔心高房價背後的泡沫，政府需要做的必須限制於防止泡沫（後面進一步具體討論）。
中國的房地產調控政策把住房需求區分為自住購房、投資性購房，以及投機性購房，把投機、投資性購房作為一以貫之的打壓對象，理由是擠壓虛高的房價泡沫。針對投機和泡沫，有兩個問題需要澄清。
首先，投機從哪裡產生？高度稀缺性是產生投機的必要條件。需求旺盛，供給不足。有了稀缺性，才可能產生投機。中國許多城市的房地產市場存在嚴重的稀缺問題。而產生嚴重稀缺的原因之一在於政府限制，政府限制土地供給。
在土地完全國有的情況下，中央政府以保護耕地為理由嚴格限制土地供給。現行財政制度導致地方政府高度依靠來自土地的收入。地方政府以及和地方政府有特殊關係的群體，從土地壟斷權裡得到好處，也導致他們有意識限制土地供給。所有這些限制土地供給的政策都導致地價高漲，從而刺激了對土地的投機。長期以來，政府嚴重的土地供給限制，造成了住房供給不足，住房的嚴重供不應求，是住房投機的基本動力。
歸根到底，產生投機的主要根源在於土地供給不足。
其次，什麼是泡沫？
泡沫指的是市場價格高於長期供給與需求之間的均衡價。如果高房價、高資產價反映的是市場長期供給與需求的均衡，那就並不是泡沫。之所以資產泡沫是個重大問題，是因為這關係到市場穩定，尤其是金融穩定。假如長期供給與需求之間的均衡點在1萬元/平方米，現在市場上賣10萬元/平方米，這個價格偏離供需均衡點很高，這就是泡沫。總之，房價是否存在泡沫關鍵不在於價格的高低，而在於價格是否偏離供需均衡點。
紐約曼哈頓市中心的房價遠遠高於佛羅里達任何地方的房價。在金融危機的衝擊下，佛羅里達的房價崩潰，但曼哈頓中心的高房價並沒有太大變化，因為那個高房價並不是泡沫。基本上所有的國際大都市的市中心，都缺少土地供給。同時又有大量外來的高收入人群，對擁有良好配套設施的大都市中心區域有高的需求，因此造成價格的上漲。不僅紐約、倫敦、中國香港如此，即便印度的新德里、孟買也是這樣。中國作為一個比歐盟還大的國家，每個省相當於一個歐盟成員國。因此，北京、上海等地的有錢人都希望在北京、上海的市中心買房子，這種高收入的人對北京、上海市中心的房子有需求，但是市中心的土地供給是有限的，所以一定會把房價抬高。不必過分解讀超級大都市中心的高房價對經濟整體的含意。
怎麼樣衡量房價是否反映供需關係的均衡點？現在人們通常以房價與普通居民收入的比例來衡量（房價收入比），這種方式衡量普通城市可以，但衡量國際大都市的中心部分一定是錯誤的。因為任何國際大都市中心部分，外來高收入人群都有很高需求，所以不能用普通居民的收入來衡量。
可以真實度量泡沫的是借貸槓桿率，而不是價格。借貸槓桿率，指的是房地產購買者借錢與首付的比例。無論房價有多高，如果借貸槓桿率只有1或者2，那高房價一定不是泡沫。但是如果大量的購房者的桿槓率都高到20或30（金融危機前佛羅里達），即便價不很高，也是泡沫。
因此從政策的角度看，防止泡沫的關鍵絕對不是打壓市場，壓制需求，而在於借貸槓桿率本身。政策不能干預價格，但可以指導借貸的槓桿率。比如，提高首付，或者提高借貸利率，使得買房子的人借錢很貴，把桿槓率降下去。如此，即使市場有波動，房地產和金融市場也不會崩盤（避免了泡沫和泡沫破裂）。這是政府的職責。
為何現行政策是緣木求魚
要認識到，當一個經濟體經濟快速發展、城鎮化大規模推進、居民收入增加時，住房需求一定在上升。這是經濟體健康發展的表現。現在這三個條件中國都具備，住房的需求快速上升。如果需求上升，供給增加不足，房價一定會上漲。要解決這些，重點在於解決供給。供給增加，投機的條件就會被打壓下去。但是中國政府的調控政策反其道而行之，一面限制土地供給，因此大幅度抬高房價，由此創造市場投機，另一方面，則以各種措施壓制需求。
壓制住房需求最直接的結果是，壓制住房消費，因此同時壓制一切與居民住房相關的消費。發展社會經濟的目的原本是增加社會福利。用政策打壓社會需求，實質上壓制了公民的社會福利。此外，在任何經濟體中，住房需求都是居民需求的最大部分，其次是由住房需求引出的來的其他需求，包括汽車、裝修、傢俱、家用電器，甚至很多裝飾品。壓制了住房需求，也就壓制了居民其他需求，導致內需不足。全面壓制導致的內需不足又會壓制供給，壓制就業。當內需不足東西賣不出去時，供給會下降，企業會開工不足，最終影響居民的收入，全面降低經濟增長。
用政策的方式壓制住房需求，會全面干擾、扭曲市場，相當於改革以前用糧票來限制糧食購買一樣。住房及與其相關的上下遊行業，佔國民經濟三分之一左右，這樣一個大範圍重要的經濟行業，用行政性手段去限制，扭曲了整個市場發展。
調控政策的三大陷阱
回顧過去十年，中國政府在調控房地產市場上造成的政府失靈比比皆是，可以從三個方面進一步分析。
——超大城市陷阱。
超大城市沒有統一的定義，可以大致將常駐居民在500萬人以上的城市叫超大城市。在這樣的大城市中心一定高房價，高房價一定導致高度不平等。世界上所有的超大城市都面臨高房價、高不平等問題。以超大城市為主的國家，城市的高房價和不平等問題則更突出。
中國體制以及政府長期以來的政策促進了超大城市的高速發展。
中國的城鎮化比例雖然只剛超過50%，但中國是世界上超大城市佔城鎮化比率最高的國家，這並不單純因為總人口規模、城市規劃。更深層次的根源在於中國的資源配置嚴重依賴權力。在中國權力高度集中，權力決定了資源配置，直接影響金融、產業、貿易、教育、醫療、科研等各種資源分布。中央的權力集中在北京，其次是其他直轄市；中央之下，權力在各省省會。全國最好的大學、科研機構、醫院等資源都在權力最集中的城市，吸引了全國最富裕、最優秀的人才集中。循此道路，又不斷造就一個又一個新的超大城市。中國的中小城市既沒有權力，又沒有資源，發展很不健康。觀察西歐、北美，大量最重要、最好的資源並不集中在超大城市。以教育資源為例，世界上最好的大學絕大多數都不在超大城市，多數不在大城市。這種分布決定了中小城市的發達，決定了較低的不平等。
因此，在提倡城鎮化發展中小城市時，核心是市場，是民間的力量。必須依賴開放民間辦大學、民間辦醫院、民間辦金融、民間辦服務業。中小城市的發展重在質量，依賴市場，依賴民間，依賴自治。政府必須著力投資於基礎設施建設和環境保護。民間和市場的力量能夠靈活尋找最有利資源，離開高成本的大城市。只要交通發達，環境良好，民間和市場的力量會把資源配置到合適的地方。這種通過民間化、市場化的路徑發展中小城市是世界上發達國家經歷過的成功之路。
——保障房政策陷阱。
中國現行的保障房政策概念混亂，操作不規範，腐敗嚴重。混亂的源頭是，保障房的政策出發點是企圖以政府替代市場。保障房中的經濟適用房，試圖利用行政力量推動以低於市場價的方式銷售住房，雖然政策表面上針對低收入人群，但任何得到這個房子的人將獲得巨大好處，面對這樣的高利誘惑，各種人群都設法通過欺騙的方式獲得好處，這種政策進一步扭曲市場。
保障房政策在制度上與地方政府利益有衝突，注定很難推進。地方政府的財政收入大量依賴土地出讓，大量建設保障房，一方面會擠佔地方政府的土地收入，另一方面需要地方政府出資，與地方政府的利益相悖。
解決方案的關鍵是，回歸市場、依靠市場。通過加大土地供給，增加住房供應。政府提供的住房一定是只針對最低端、最貧困人群的廉租房，這種房子必須只租不售。政府必須不能直接經手其他住房。政府重點在於解決交通等基礎設施問題。
——以稅收控制房價的陷阱。
現在很多觀點強調通過試點物業稅來控制房價，這是錯誤的論調。
首先，在一個競爭的市場裡，任何以控制價格為目的的政策，最終都會破壞市場。所有實行物業稅的國家都是土地私有的，物業稅是這些國家地方政府財政收入的主要來源，地方政府依靠物業稅來維持當地的公共服務。在土地國有前提下，中國的地方政府已經從土地獲取過多的收入，目前在各個環節都沒有理順的情況下，物業稅不可能也不應該承擔控制房地產市場的目的。同時，稅收制度必須是穩定的，稅制的調整和改變必須通過立法程序，不能隨市場變動而變動。這種將稅收作為調控房地產市場的權宜之計，不僅擾亂市場秩序，更為打亂以法治為基礎的稅制開了先河。
治本之策
最終平抑房價的解決方案一定依賴增加土地供應。面對超大城市的市中心土地缺乏，需要供給城市周邊的土地。例如通過規劃建設衛星城，以分散市中心壓力。同時，政策要明確限制地方政府從單位土地裡獲取的收入，不能給地方政府新的賺錢機會，否則地方政府會有意藉機抬高地價。
發展衛星城必須配套發展城市軌道交通，以軌道交通保證運輸的規模和速度。有配套快速軌道交通，衛星城的可以地理上遠，時間上不遠。大量的中產階層可以通過軌道交通住到房價適宜的衛星城。
軌道交通必須與大規模的停車場配套建設，這是當前中國軌道交通發展的嚴重失誤。有大規模配套停車場，會吸引大量私家車開到停車場，再通過軌道交通前往市中心。例如東京周圍有大量的地面軌道交通，保障大量人口可以住在東京以外。
一旦土地供給增加，住房開始大量建設，配套的軌道交通設施開始建設，雖然在放開行政限購的初期，可能房價會有所上升，但不會有太大影響。因為上升的房價會反過來促進供給增加，會促進人們重新安排自己購房的地理位置。
當前，超大城市裡租金上漲遠遠高於房價上漲的問題也可以緩解。一旦供給增加，各個環節理順，有助於形成合理的住房市場。如果限購，市場的信息全部扭曲，問題無法解決，人們也無法作出正確決定。
最後我要強調，土地所有制不變革，問題不可能最終解決。土地所有制沒有改變的情況下，現在所能推動的只是緩解房地產市場供需不均衡的狀態。最終必須探索土地公有制的多種實現形式。
