今天我演講的切入點是，從社會的角度來看房地產這些年的風風雨雨。中國的房地產搞到今天，問題越來越複雜。原因就是，我們從來沒有看到像房地產這樣一個市場牽動這麼多人的神經，從來沒有一個市場交織著如此眾多人的利益。除房地產市場以外，號稱擁有億萬股民的A股市場，前一段時間佔據了很多媒體、報刊的頭版。但是，房地產市場比股市更加複雜，因為有更多人的利益參與其中。
中央政府與地方政府目標、利益不一致
兩者博弈最終決定調控政策持續時間
從城鎮居民來看，沒有房子的城鎮居民辛苦掙錢，希望能夠獲得自己的房子。而有了房子的城鎮居民，他已經選好了樓盤地段，熱切的期盼房價的上升。同樣是城鎮居民，但他們在房地產市場的利益是不一致的。政府層面上，在房地產市場的利益也是不一致的。中央政府要以安居樂業作為小康生活的標誌，中央政府在房地產市場中的訴求是小康社會的健全。地方政府近年來越來越依賴賣地收入和與房地產有關的稅費彌補日益擴大的財政赤字。地方政府希望房價高、地價高，中央政府希望房價低、地價低。在這個市場上毫無疑問，地產商的利益在裡面。
在這個市場上銀行也有利益。銀行在這裡找到了優質客戶和個人客戶。按揭貸款，曾經是銀行優質的資產。現在銀行都在準備應對房價下跌帶來的壞帳風險。金融機構圈在了房地產市場裡。鋼鐵行業、水泥、建材、家電，多少行業的興衰也取決於房地產市場的狀況。但實際上還有一個最大的利益相關方我們沒有提到，在媒體上也很少有報導，那就是中國的農民。他們是中國房地產市場中最大的利益相關方。但是由於他們的聲音微弱，理所當然的被其他利益參與者削弱了。我們在討論房地產政策的時候，這些政策的變化會影響到各個階層、各個方面的利益，最大的利益相關方我們不要忘了是中國的農民。
在這樣一個利益博弈中，博弈的主導者是政府，中央政府和地方政府擁有著別人沒有的公權力。他們是房地產市場中的強勢群體，其他人都是弱勢群體。這兩級政府的訴求和他們的利益平衡，最終將決定博弈的結果。為了盡快完成小康社會的建設，中央政府推出了號稱有史以來最嚴厲的調控政策，是以限購和限貸為核心的。限購和限貸壓縮了地產商的資金流入，地產商不得不降價銷售。在調控政策初見成效，卻傳來了政策鬆動的信號。政府官員、主管部門都在媒體上放出風，說調控政策是迫不得已。也有一些學者講，調控政策在將來有可能要退出。為什麼有史以來最嚴厲的調控政策在剛剛出現效果的時候，就傳來了鬆動的信號？我個人猜測有可能是地方政府的遊說。
在房地產市場進入寒冬以後，地產商明顯的減少了拿地的數量，放慢了開發的速度。我們最近聽到一些消息，土地流拍、土地一級市場上，地方政府的賣地收入大幅度下降。基層、各級政府的資金緊張程度並不亞於地產商。多年形成的地方政府對於土地財政的依賴，房地產市場的蕭條、對於地方政府財政的衝擊，對於地產開發商的衝擊，應該是等量齊觀的。
正是因為地方財政的緊張，我們看到了最近有幾家地方政府獲准發行地方債券。這是我們國家財政體繫上的一個重大變化。根據現行的法律，地方政府是不允許發債的。這次他們拿到的債券發行權在法理上都是值得推敲的。如此重大的財政體制的變化，應該是通過全國人大的討論才能夠開始試點。在這個利益博弈中，嚴厲的調控政策開始發生作用。它像一柄雙刃劍，在降低房價的同時，使得地方財政面臨著巨大的壓力。而地方和中央在房地產市場上的博弈，將決定調控政策還要持續多長時間。但是很遺憾的是由於缺乏數據，我們現在無法對地方財政做出較為準確的估計。也不知道這個博弈進行到什麼程度，在房地產政策上就會出現一些變化。這個不確定性並不是因為事物發展不確定性，而是因為我們做研究的沒有數據。不知道現在進入調控期以後，地方政府的財政到底緊張到什麼程度。我們國家財政方面的數據非常少，做研究能夠做出準確的估計是比較困難的。
多元利益進行博弈完全正當
在效率的層面上我們也看到，這個政策引起的利益衝突。當房價出現明顯下跌的時候，不少地方出現老業主打砸售樓處的「維權」行為。對於如此錯綜複雜和相互衝突的利益根本不存在所謂的社會一致的利益。任何一項政策出臺都會有人受益、有人受損。往往最不幸的結果是無人受益，有人受損。
我們分析房地產市場上的利益博弈，並不是為了預測政府的政策和房價走勢。而是想說明一個觀點，我們搞市場經濟三十多年了，發展到今天，我們必須要意識到一個問題。就是在市場經濟中如何去兼顧多元利益，市場經濟的國家是承認和尊重多元利益的。這是市場經濟本質的特徵。我們承認多元利益，尊重多元利益。按照現行的法律和法規，只要是在現行的法律法規框架之內，多元利益進行博弈完全是正當的。但是我們很少意識到多元利益之間的衝突。多元利益之間的博弈，今天已經不可能用傳統的方法來解決了。要想維護社會公平、正義，政府不能再像傳統社會那樣替天行道，為滿足一部分人的需求，以社會的名義去傷害另外一部分利益。任何政策對於價格和其他方面的影響，結果作用於社會上，都是有人受益、有人受損。
最近在控制通脹的努力中，我們也看到政府採用行政手段調控價格。我本人一貫反對用行政手段調控價格。當動用行政手段調控價格的時候，我們同樣看到有人受益、有人受損。強行把價格壓下去，消費者受益，企業受損。在市場經濟發展的過程中，在多元利益發展的過程中，政府如果還像在傳統社會那樣，以代表社會全體利益或者多數利益的身份出現，採用行政手段干預市場的話，勢必引起社會公平性問題。老業主砸了售樓處。從法理上來講，這叫做沒有契約精神。但是，為什麼他要去砸售樓處？我們設想一下，如果A股市場上價格下跌，股民會不會去砸證券公司營業部？在我看來，兩者的區別在於市場的漲漲跌跌那是市場力量決定的。樓市的漲漲跌跌是由政策決定的，是由行政手段決定的。我認為這是兩者的區別。老百姓是有契約精神的，他們尊重市場的結果，但是他對人為的結果是有非常強烈的個人看法。當然，他們今天不會去砸政府的辦公室而去砸開發商的售樓處。這並不是一個完全市場化的結果，而是帶著很多的人為因素在裡面。
協調多元利益法制體系長期缺位
政府充當利益協調者缺乏公信力
我們當前的尷尬是，市場經濟發展起來了，多元利益已經形成了。多元利益的格局已經幾十年了，但是到目前為止，我們還沒有建立起協調多元利益的法制體系。只能依靠政府作為利益的協調人。政府作為利益的協調人，不是一個市場經濟中的長遠解決方案。因為政府自己在市場中也有利益，政府的利益往往和社會的利益相衝突。有著自己的利益，在市場中博弈，也就是吹著哨子的裁判，自己是在球場上踢球的。這樣做所產生的後果是人們對政府公信力產生懷疑。
而在法制體系中，每一個利益群體都有著平等的發言權。博弈的各方根據一致同意的規則和程序進行決策。無論對自己有利與否，每一方都必須接受決策的結果。必須接受這個博弈的結果。這些年房地產市場的起起伏伏，我感覺到我們現在還沒有找到一種協調多元利益的方法，大家普遍接受的方法。政府充當利益的協調者，這中間存在著非常多的問題。
建立新的利益博弈平臺打破僵局
也許會有一些朋友批評我。說中國社會就是這樣，你為什麼老設計這些理想的、無法實現的解決方案。一個以法律為基礎的公平的博弈平臺，建設不是一天兩天的事情。但是如果我們不建立起這樣的法制體系，現在這樣的紛爭局面又會持續下去。改革是很困難的，但是不改革困難更大，不改革，問題更多。你總是要想辦法打破現在的僵局。打破現在的僵局就是要建立一個新的利益博弈平臺。大家都能夠認可的，認為是符合社會公正原則的利益平臺。目前的情況，因為缺乏這樣的利益平臺，政府和政府之間，政府和民眾之間，民眾和民眾之間關係出現了緊張。如果沒有替代方案，這種緊張還會持續下去。這種緊張與不斷平衡是政府的政策制訂背後一個致病源。
社會目前的狀況大家也都看到了，不用我多說，我們並不預期在一夜之間就建立起這樣的法規體系。但是建設這樣法規體系的第一步是關鍵的轉變。我們需要跳出習慣性思維的框架來分析這個問題。逐步在討論和爭論中形成社會共識，來搭建一個新的框架。
土地供給不足造成房價高企
18億畝耕地紅線產生土地稀缺預期
在目前格局下，以限購和限貸為主的調控政策，不僅無法協調各方利益，而且在我看來，沒有什麼機會行使這個政策的初始目標。過去的歷史已經證明，每次調控之後，房價出現短暫的下跌，下跌之後又是報復性反彈。
第二個觀點，價格是由市場的供給和需求決定的。是由預期的控制和需求決定的。調控政策暫時壓制了需求，但是也不可能永久的消除哪怕是部分的需求。需求還在那兒，只是暫時的壓制住了。隨著人口收入和城鎮化提高，對房地產的需求必然不斷增加。如果供給跟不上，價格肯定是一路上漲。我們分析一下需求方的因素，人口、收入、城鎮化都是要逐漸提高的，不可能下降。調控政策不可能使人口增長下降，不可能使收入增長下降，不可能使城鎮化的速度下降。需求肯定是一路上升的。要想抑制房價，關鍵是要有足夠的供給。在中國這樣大一個國家，房價這麼高是沒有道理的。世界上高房價的地區都是存在天然屏障，土地供應無法再增加的情況下，房價才能持續的上升。比如說香港的中環，就是一個島，這個島上的土地已經開發完了，而需求在不斷的上漲。因此港島的房價從總體趨勢上來說是節節升高。紐約的曼哈頓，它是一個半島，三面環水。曼哈頓的土地已經開發完了。但是隨著經濟的發展，需求還在不斷上漲。除了這些天然屏障造成的土地供應的限制，其他有著比較深度土地的經濟發達區，我們沒有看到持續性的房價上漲。
我們國家房價的上漲一定是和人為的土地供應的控制有關。這就是我們一直在講的18億畝紅線。起碼是從預期上牢牢的建立起了土地稀缺，從而房產稀缺的概念。土地供應不增加，需求這一端，人口收入城鎮化都在提高。房價肯定要上去，為了提供一個長遠的解決方案，應該認真的考慮，取消18億畝紅線，認真考慮土地制度改革。建立起土地的一級市場。目前土地一級市場是由政府壟斷的，真正的建立起土地一級市場，能夠讓市場來調節土地的供應。在樓價、地價高的時候有更多的土地進入市場，來平抑樓價和地價。
在多方利益博弈的房地產市場上，我們現在還缺乏一個協調各方利益的公平、公正的平臺。博弈的最終結果，在很大程度上取決於中央政府和地方政府之間的關係。第二，要想從根本上解決中國房價過高的問題，要從改革著手，要更多的面向市場，以改變的思路尋求突破，避免過去出現調控，暫時下跌，隨後報復性反彈這樣一個歷史的循環。
