2010年以來，中央政府出臺了一系列房產調控措施，包括限購、提高借貸成本、徵收房產稅等多種手段，然而直到近期房價才開始停止上漲態勢，並出現鬆動。降價求生存似已成為房企的不二選擇。在限購令、房產稅以及收縮信貸的三重夾擊下，房價真的會降下來嗎？如果調控措施有效，我們的房地產企業又路在何方？
居民結構主撐房價漲跌
從外表看，2011年上半年五大城市開始領跌的情況和2008年二季度房地產崩盤的情況很類似。2008年第二季度房地產投資增速是34%，可是一線城市是7%。由於一線城市首先領跌，然後波及到其他二、三線城市。2011年上半年投資增速33%，可是北京市從2010年的24%跌到2011年上半年的3.7%，上海從2010年的35%跌到2011年上半年的9.4%。但是今年的特殊情況是供大於求，按經濟學原理，供給過大的結果應該是樓價狂熱跌，可這次只是陰跌。今年第二季度14個城市只比2010年下跌了11.1%，核心城市或一線城市只下跌了3.8%，這個數字基本上可以忽略了。
北京從2008年到2010年，平均每一年成交30萬套左右，2008年17萬套，2009年40萬套，2010年33萬套，其中三分之一是一手房，三分之二是二手房。如果說開發商想降價的話，它只有三分之一的衝擊效果。2010年年底做的調查結果顯示，北京居民有自己產權房子的人佔72.4%，其中18.3%是多套房子。北京市限購令允許北京市戶籍老百姓可以買兩套房，因此72.4%的人當中有不少人還有能力再買第二套房，所以這對整個需求並沒有大幅打壓。北京的這些新樓盤大部分都在五環之外，調控的原因使得通州等地每平方米大概下降兩千元，而五環之內的二手房價格是否下跌不看地產商，而是要看72.4%這些有房子的老百姓。
所以房價的漲跌決定於居民結構，房價是否下降取決於戶籍人口，房價是否上漲取決於非戶籍人口。北京市有本地居民1200多萬人，外來人口720多萬人，真正需要房子的是這些外來人口，基本上很多人沒房。所以北京市房價上漲最大壓力來自於非北京市居民的外來人口，其次才是想購買多套房者以及投機者，但是這一批外來人口不准買房的結果，漲價立刻停止，因為他們最大的動力停止了。
暗流湧動的整合
在嚴厲調控的2011年，我們發現房地產商一個非常有趣的現象，叫作有序地退出，這和2008的恐慌情況剛好相反。上市企業裡面有序退出房地產業務的公司有很多，包括大江股份、金髮科技、建發股份、獐子島、酒鬼酒、金種子酒等等。另外一些地產公司也在有序退出，包括鼎立股份、大連控股、華茂股份、新湖中寶、綠景地產、華業地產、萊茵置業。這些公司有序退出之後，把相關的房地產業務賣給了像萬科這樣的大型專業地產開發商。萬科2011年上半年買了十個項目，其中最大一筆是30億元廣州的新光城市花園，招商地產2010年買地只花了13億元，2011年是108億元。
2009年、2010年很多公司花了大量資金搶做地王，而這些錢來自於地產信託基金。萬科在這個時候沒拿太多地，因此它成本比較低，利息只有5.9%，而其他中小型地產公司的利息差不多在12%~14%，這個資金的差距加重了中小型地產公司的負擔。這些地產公司由於購買土地過於迅速、囤積過大、利息過高，碰到了2011年的宏觀調控，結果不是宣告倒閉、不是拍賣樓盤、不是大甩賣，而是迅速地將自己所擁有的股權賣給專業的大型開發商。而像萬科、中海、招商、恆大等等地產公司非常積極地到處買地，因為他們已經集中了大量資源，而且它們的資金成本比中小型地產商低很多。萬科這種大企業一掌控之後，它不可能大幅降價，因為在2008年幹過一次傻事，它現在不會再干第二次。
如果大型地產商的高度集中，很可能就會像香港一樣出現「四大天王」（恆基兆業、新鴻基、新世界和長江實業）的情況。香港老百姓在這幾個「四大天王」開發商的壓力之下，終生得揹負著房貸的壓力，他們終生為「四大天王」而打工。所以如果房企整合之後最後真的成為幾家，因為它們有足夠的資金能扛得住風險，將支撐房價居高不下，結果就是會讓我們老百姓永遠成為房奴。
