房地產泡沫破滅的三個時間節點
年中宏觀數據發布以後,管理層打消了經濟過度下滑的憂慮?國務院常務會議吹響樓市調控繼續從嚴的號角。人們可以理解為經歷一個季度的猶疑,房地產調控的方向有望得以保持,力度不會放鬆。而這一輪以「限購令」為標誌的行政手段,究竟能有多大作為,將在某種程度上影響中國房地產泡沫破滅的時間、方式和後果。
本輪樓市調控曾因金融危機而夭折,復甦確認之後重新啟動,又因擔憂經濟低迷而停滯,現在經濟增長的基礎堅實了,再次起錨續航。央行從去年開始,5次加息,存款準備金率已達歷史高位,加息提准週期接近尾聲;差別化住房信貸政策還可延續,但空間料也有限;「限購令」被委以重任,國務院常務會議明確要求,已經實施住房限購措施的城市要繼續嚴格執行,房價上漲過快的二三線城市也要限購。但行政措施自身的侷限、力度和效果,尚待進一步觀察。前段時間,迫於地方政府對土地財政的依賴,出現了停止執行或變相放寬限購的苗頭,在以後的博弈中,也難防地方不會變通。2012年有可能是房地產泡沫破滅的一個節點,但綜合多種因素考慮,目前的措施如果能在增量、速度、遏制等方面收到成效,已屬不易;指望行政手段徹底擠出泡沫,概率恐怕較低。
房地產泡沫破滅的第二個節點,可能在2018年。中國經濟連續以10%左右的高速增長,創造了「中國奇蹟」,但經濟結構的不平衡、經濟與社會的不平衡、人與自然、物質與精神的不平衡,已經嚴重到不可持續的程度。其中政府權力過大、國有企業佔有資源過多、與權力中樞、壟斷部門的尋租鏈條銜接的資本勢力過於肥大,是不平衡的癥結,而房地產領域問題突出:可以耕作的土地和資源變成了鋼筋和水泥的叢林;房屋失卻了居住的功能,成為資本逐利的工具;瘋狂的炒作使一些普通人裹挾進去,成為喘不過氣的房奴,還有一些人則被甩在漩渦之外,成為焦灼的異鄉人……中國社會不轉型,已不可持續;要轉型,則繞不過房地產轉型。中國有可能在「十二五」期間,從政治的高度推出經濟的手段,把重慶和上海針對高端、超額部分的房產稅試點,推廣至持有和交易各個環節,房地產市場的存量、質量會有真正的調整。但泡沫此時破滅,有可能和世界經濟十年週期共振,引發全球海嘯。
如果房地產泡沫沒有被行政的力量刺破,也沒有被稅收等經濟的力量刺破,那麼,它將躲不過被自然的力量——未來人口結構的變化打回原形。國家統計局前不久發布的第六次全國人口普查數據,顯示劉易斯拐點已經來臨?過去十年?中國人口年均增長率比上世紀90年代明顯放緩;勞動年齡人口比重增加?但老齡人口比重上升?少兒人口比重降低?老齡化趨勢初現;城鎮化進程比預期的快?城鎮人口佔總人口的比重接近50%;2013年以後?勞動力資源會逐步下降。從發達國家歷程看,日本是在1975年—1980年生產者超過消費者?其後15年經歷了房地產泡沫的形成和破滅;美國在1985年—1990年生產者超過消費者?其後15年多的時期內?經歷了科技股和房地產兩個泡沫的生成和破滅;中國的生產者對消費者比率預計在2015年達到頂峰?2030有可能成為危險的年份。如果泡沫等到那時才破滅,老齡化的諾亞方舟何以渡盡劫波?
未來是不確定的,未來取決於我們的作為。但可以確定的是,泡沫刺破得越早,付出的代價越小;而我們也有可能真正踏上經濟轉型、社會和諧、人與自然平衡的發展之路,在政策、制度和技術的創新中得到拯救。
来源:中國經濟時報
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