上海日前推出新的地產調控措施,規定新售樓盤在房產局核價時只允許下浮、不允許上浮,被市場解讀為「不許漲價」的管控新招。與此同時,在10月10日舉行的第22次上海市市長國際企業家諮詢會議上,上海市市長韓正再次強調了上海遏制高房價的決心,並提出讓房屋回歸至居住品的基本屬性。
「不許漲價」,這一嚴厲的政府管制措施,不禁使人想起計畫經濟的行政令命手段,在人們習慣了以溫和的「市場化手段」管理經濟的背景之下,這一詞彙多少令人覺得刺目。但它卻是事實,畢竟行政命令仍然是政府管制的一種「可選方式」。當然,這表明瞭一點,那就是形勢是嚴峻的。
房地產市場價格泡沫根本的原因是供需失衡問題,因而治理之策應當是明確的,那就是:一方面增大供給,一方面抑制需求。像增加購房首付比例、實行差別利率與信貸政策等收緊房地產金融政策、動用稅收政策抑制投資與投機行為等,都屬於抑制需求的措施;而目前各地方政府正在緊鑼密鼓進行之中的擴大經濟適用房、廉租房建設等等,屬於供給政策的部分。
但緊縮性金融政策的行為具有兩面性的影響,即一方面可以抑制投資與投機需求,同時因可能對房地產企業資金面造成緊縮性影響,也可能會在客觀上抑制供給,所以需要政策的差別與細化。在供給方面,各地的商品房住宅土地規劃、土地供給等也需要加大力度。
關於包括行政命令方式在內的政府管制的政策效果,我們也應該看到,嚴格的命令管制措施只能是短期臨時應急式的,不可能、也不應該是長期的,只應該在非常時期動用這一政策,長遠來看,根本之舉仍是供需矛盾的解決。當然,我們也無需懷疑政府管制措施的正向效應。比如目前的房價「維穩」政策,只要堅持兩、三年時間,待各地廉租房、經適房大批量建成,供給瓶頸初步緩解的時候,房價壓力也就能夠得以根本緩解了。
房地產市場是複雜的,政策作用也是長期的,比如僅從屬性來看,房地產市場還涉及各類房屋的不同定位問題。安居保障性質的基本居住品,還是可以作為投資品,抑或甚至是可以作為槓桿之用的金融投機品？對房地產市場產品屬性的認識,客觀上決定著政府政策的動機、目標以及手段方式的選擇,更影響著房屋產成品的市場需求,而這一問題則又回到了市場供需的平衡問題了。
