6月底,決策層關於下半年宏觀政策偏向中性的調控主基調剛剛傳出,國企央企近期便步調一致地集中拿地,這似乎不只是巧合那麼簡單。7月8日,筆者從一位接近國資委的消息人士處獲悉,國資委近期通過約談等方式授意房地產央企下半年在各自專注的領域加速擴張。
時至年中,京滬深各地賣地難局面暴露,地方年度供地計畫能否實現成為未知數。國務院發展研究中心一位負責人分析,在目前土地市場並不樂觀的局面下,央企資金進入土地市場,無疑能加速土地成交。
央企拿地出於高層「授意」
7月份前後,一直平淡的土地市場開始活躍。而這一次,又是國企擔綱「主角」。
6月29日,新政後廣州首宗住宅用地出讓現場,中國鐵建旗下的中國鐵建地產以近13億元的價格拿下芳村高爾夫球場兩塊地,其中一塊溢價率高達123%。僅一天之後,中國鐵建地產又在天津以總計40.323億元的總價,將天津河北區金鐘河大街北側1號、3號、5號地塊全部收入囊中。
這對於中國鐵建地產來說,無疑是一次大手筆。公開資料顯示,截至去年,旗下的項目不過11個,在整個房地產火熱的2009年,中鐵建都沒能新增一個項目。
最近,在土地市場已沉寂了三年的國企北辰實業也斬獲北京順義區一居住項目用地,折合樓面價9741元／平方米,創4月中旬新政以來北京土地市場地價新高。
此外,7月1日,剛剛經歷了東部華僑城大峽谷事故的華僑城地產,則一鼓作氣在天津斬獲14幅地塊,總地價為37億元。首開股份、招商地產等老牌國字頭房企在這一波「拿地熱」中也都有所斬獲。
房地產央企步調如此一致地集中拿地,似乎也並非純屬偶然。
「新政后土地交易頻頻流標,這證明調控新政確實起到了效果。但關鍵時期,在能夠快速拉動經濟的行業內,央企的推動作用仍然相當重要。」一位接近國資委的消息人士表示,而國資委近期通過約談等方式授意房地產央企下半年在各自專注的領域加速擴張,這與此前國資委要求央企開發商「不能拿地王」的表態已不盡相同。
對於此次國資委態度發生微妙變化,業內分析人士表示事出有因。國務院發展研究中心宏觀部一位負責人告訴筆者,國務院在6月底連續兩天召開經濟形勢研討會,為下半年的宏觀調控定調。這也意味著,決策層出於對目前經濟指標下滑的擔憂,以信貸緊縮為標誌的實際從緊政策將告一段落。他表示,一方面,作為央企有責任在關鍵時刻帶動經濟增長,另一方面,下半年稍微寬鬆的政策環境也將給央企加速擴張「兜底」。
地方政府賣地量暫不及格
事實上,不僅當下的宏觀經濟形勢需要房地產國企穩住投資量,地方政府也有此意。房地產調控新政實施後,開發商都奉現金為王,貸款、融資乏力的民營房企更不敢拿地,土地市場一度疲軟,地方政府存在著賣地難的困局。
在本輪的樓市調控中,土地市場成為調控重心,國家多個部委多次表示要通過加大土地供應來調控房價。國土資源部公布的住宅用地供應計畫顯示,2010年全國住宅用地供應18.5萬公頃,同比增加約140%。
但供應量的加大並未得到開發商的積極響應。據中國指數研究院數據信息中心監測顯示,2010年上半年,全國103個城市累計供應住宅用地20335.8萬平方米,僅完成了全年計畫的11%。
原本一地難求的一線城市推地情況也並不理想。5月24日,北京推出的4塊非住宅類用地因無人報價,最終全部流拍。6月住宅用地僅成交了一塊,商住用地成交了兩塊。按照北京市國土局的計畫,希望在上半年完成全年供地計畫的70%。然而實際上,截至6月份,北京成交住宅類土地面積410.25公頃,僅佔2010全年度土地供應計畫中住宅供地量的16.4%。
除了北京,數據顯示,廣州、上海、深圳等城市也遇到了「賣地難」。最新數據顯示,2010年,廣州預計推出650萬平方米的土地供應,其中商品住宅用地500萬平方米,但實際上上半年成交的只有32萬平方米,僅完成計畫的6%。此外,上半年上海商品住宅用地成交僅完成了計畫的38%,深圳的住宅土地實際成交也僅完成了計畫的14%。
這與2009年京滬超額完成土地成交任務的情況形成了鮮明的對比。
北京市一國企開發商負責人也透露,不久前北京市國資委曾跟他們「打過招呼」,如果有合適的地塊或項目希望企業能繼續投資開發,下半年信貸方面還是「比較寬鬆的」。
國務院發展研究中心一位負責人表示,一旦房地產開發量和投資額下降,則不僅給地方財政帶來壓力,也影響整體的宏觀經濟。因此,毫無疑問,地方政府還是希望國有企業能支撐起開發量和投資額度,而不至於影響地方經濟和財政收入。
央企憑藉資金優勢「托市」
然而,值得注意的是,此次房地產調控後,與2008年稍有不同的是,目前成交的地塊溢價水平並不低。根據中原地產研究中心對全國12個城市今年上半年的土地市場統計,平均溢價率為50%左右。
「新政后土地市場能保持如此溢價水平,與央企拿地有直接關係。」中原地產總經理李文傑表示。
據瞭解,中國冶金科工集團下屬攀枝花中冶實久置業有限公司於近期拍得成都市3宗土地,成交總價為9.38億元,溢價率在30%到40%之間。而6月29日,中國鐵建地產拿下的廣州芳村高爾夫球場兩塊地,其中一塊溢價率高達123%。
而這或許也成為了地方政府寄希望於央企、國企來完成供地計畫的重要原因。在目前的土地交易市場上,大型國企的資金優勢更為明顯。
上述國務院發展研究中心負責人分析,在目前土地市場並不樂觀的局面下,實力雄厚的央企資金進入土地市場,無疑會加速土地成交,起到「托市」的作用。但是,儘管央企拿地未必就一定直接推高房價,但央企資金來勢洶洶,以大手筆、大價錢拿地,則會使房產消費者普遍形成泡沫共識,妨礙本應有的市場調整。
