房價短期看跌 中期看漲 長期會暴跌
中國住宅市場很怪,一個個沒有土地所有權的住房,價格居然能在短短几年間上漲幾倍。北京很多低收入者這兩年都「被百萬富翁」了,原因就是房子,一套房改時作價兩萬多元的房子,現在價值兩百萬。
住宅性商品房能夠被市場爆炒,原因很多,但最主要的有三個:一是流動性氾濫,負利率時代過長;二是土地使用權變革預期——絕大多數炒房人都認為,住宅建築的土地使用權會在到期後延期,所以,哪怕很多商品房的土地使用權只有30年,但也炒;三是全世界主要國家的房地產市場都具有金融屬性,尤其是美國,不僅可以炒房子,還可以炒房地產債券,這股惡炒風感染了中國。
當住宅被賦予金融商品屬性之後,當巨大的流動性無處宣泄時,房地產市場必然成為爆炒的對象。如果貨幣政策、信貸政策一齊向房地產市場傾斜,房地產的金融屬性會發揮到極致——暴漲暴跌。虛擬金融市場是不講「價值觀」的,它只認市場,只認市場給出的價格,哪怕這個價格已經遠遠地背離了它的價值。房地產完全由市場定價的現實就是三部曲:排隊追漲-一起觀望-瘋狂拋售。
由於房地產政策信號一直是混亂的,因此房地產亂象不可避免。為什麼這樣說呢?因為我們到今天仍然不明白房地產是什麼?它是消費品還是特殊商品,它是社會保障是福利,還是投資品?眾說紛紜,誰都有理。郎咸平說,1998年開始考慮住房制度改革時制定的房地產政策是:商品房佔10%,廉租房限價房(政府官員分配性住房)佔90%;結果到2002年大面積推行房改時忽然變成商品房佔90%,廉租房限價房(政府官員分配性住房)佔10%,這個顛倒是房地產亂象的禍根。
而在我看來,如果按商品房佔10%,廉租房限價房佔90%來設計房改,根本不可能有房地產市場,更不可能有今天中國人的財富觀。道理很簡單,如果僅僅10%的富人擁有自己的住房,90%的房子都沒有產權,房地產市場的流動性將極差,甚至根本不會出現這樣的市場,也不會有那麼多的企業想投資房地產,老百姓也不會將住房與養老儲蓄相連。房地產亂像當然不好,但不好的原因絕不是政府官員不能再享受低廉的住房。更何況,如果廉租房和限價房佔90%,剛剛畢業的大學生和農民工就能夠在城裡買房了嗎?恐怕更難。因為各級政府也不是天天想為誰誰誰免費服務的。無利不起早,誰會貼錢為老百姓建房呢?中國離高福利社會還遠得很吶!
某些情況從來都是走極端。為瞭解決流動性突然短缺的危機,一下子釋放出無比巨大的流動性,放到極致還不承認這些流動性已經流向了房地產;流動性突然大幅度增加,肯定刺激房價,而房價上漲也會刺激已經過剩的鋼鐵水泥等行業。由於房價高漲,老百姓怨聲載道,為民請願的經濟學家和各類代表也不少,於是,主張打壓房地產的聲音一定會佔據上風。打壓不奏效,還要打壓,直到將經濟徹底地熄火。於是可以判斷,短線房地產市場將極度降溫,並且導致中國經濟整體降溫。但是,中長期導致房地產市場火爆的本質性原因很難解決,或者根本來不及解決。當經濟降溫導致很多行業都不景氣時,另一方面的聲音又將越來越響。於是,宏觀經濟政策從微調到大調,甚至再來一次保8,一次流動性氾濫,房價也就又回來了。如此循環往復,可能要有幾年。
但是,住宅市場價格終將暴跌,可能等不到中國人口數量下降。原因是什麼?物業稅,或曰變相的物業稅。地方政府在這個事情上一定會從消極變為積極,原因就是土地越來越少了,政府的「財神爺」用不了多久就不會是土地。當土地越來越少時,徵收物業稅就成為唯一的選項。
中國的住宅沒有土地的產權,這是硬傷,一定會有人拿這個硬傷做文章。因此我想告誡大家:炒房地產,也要短線,可不能指望住房能夠養老。
来源:每日經濟新聞
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