目前，房地產市場能否健康發展日益成為社會關注的焦點。為揭開房地產業腐敗易發、高發的迷局，「新華視點」記者近日到山東省監獄，與２００５年震驚全國的青島房地產腐敗大案主角之一——青島市原市長助理、原嶗山區委書記王雁進行了對話。
王雁的現身說法，讓我們看到了一些開發商是如何在土地、規劃、審批、協調等房地產開發的各環節，向地方官員發動「攻關」的，應該成為房地產業引以為戒的防腐警示。
審批環節多，權力尋租環節同樣多
３６歲就是廳級幹部的王雁，在青島一度被譽為「政治明星」，擁有「青島市十大傑出青年」 「青島市有突出貢獻的領導幹部」等光環。經查明，他收受的４９０多萬元賄賂中，大部分為開發商所送。山東省高級法院２００５年２月２８日核准濟南市中級法院的刑事判決，以受賄罪判處王雁死刑、緩期二年執行。
在王雁之外，青島市規劃局原局長張志光和嶗山區國土資源局原局長於志軍也因涉案而獲重刑。兩人分別收受了８６０多萬元和５３９萬元的賄賂。因為涉及土地批租、規劃審批、建設許可等房地產開發的各個環節，此案堪稱洞察房地產市場腐敗的樣本。
回顧青島房地產開發的盛景，王雁感觸良多。他說，上世紀９０年代以後，各種冠名為「某某海岸」「某某世紀」的高檔住宅在青島拔地而起，一批開發商靠吃國有土地成為億萬富翁。很自然，掌握土地批租權的地方官員首先是開發商「攻關」的對象。
「表面上看，土地開發程序極為複雜，先由開發商給區長寫用地申請，區長把用地申請通過分管區長批到國土局，局長再安排土地科填寫審批表，經科長、局長層層簽名再報到區裡，缺少一個環節都不行。但實際上都是各個環節的一把手說了算。」王雁說，「我是全區的一把手，自然說一不二。」
青島有家房地產公司實力不強，看中了嶗山區一塊土地。總經理李某多次找王雁 「做工作」。結果在辦理土地出讓手續過程中，王雁明知違背土地法相關規定，仍在對方沒繳納土地出讓金的情況下，利用區委書記職權，安排國土資源局為其辦理土地使用權證，並大筆一揮減免了１．６億元費用。這個開發商空手套白狼，獲取了巨額利益。而他付出的「攻關成本」，只不過分別給王雁和於志軍送了１２萬元和２萬元的「小費」。
經查明，王雁先後為１０多個開發商謀利，並收受其賄賂。為開發商謀利的事由主要包括：謀取盡快取得國有土地使用權、參與城市舊村改造、協調解決開發小區市政配套設施問題、及時結算工程款等。
青島有個環宇房地產開發公司，其董事長首先在土地批租上對王雁發動「腐敗攻關」。為「盡快取得國有土地使用權」和「參與舊村改造」等項目，他給王雁送了３次「重禮」，共折合人民幣３３４萬多元！
「土地關」過了，接著就是過「規劃關」。在青島「世紀華庭」「福潤山莊」「茗古屋」等房地產項目建設、規劃手續審批上，這位董事長又先後３次給張志光送去６萬美元。
因為張志光一度掌握青島房地產開發的規劃大權，先後有３０多家開發商為其送禮。其中既有國有大型企業，也有外商或民營企業。他開「權力綠燈」為開發商謀取的利益數以「十億」計，自己也從中謀利近９００萬元。在開發商等單位或個人多達９６次的送禮清單上，既有巨額錢款，也有高級轎車、高檔房產，還有銀行卡、購物卡、筆記本電腦、高檔照相機等。
從張志光身上看，開發商在規劃審批環節的「腐敗攻關」，試圖打通的主要「關節」有：商品房項目的建設及規劃手續審批、違規提高容積率、酒店改建商務會所和高檔公寓、舊村改造工程、房地產項目工程驗收、單位宿舍樓項目、以規劃審批權幫助承攬工程項目等等。
王雁向記者坦言，政府供應土地、審批建設項目，相關領導要想從批地、規劃、驗收中撈錢很簡單。先批塊地，跑下手續來，轉讓給別人開發，想撈１個億都不是難事。
「行賄受賄有時候防不勝防。」王雁說：「２００２年前後，大批開發商看到了城市舊村改造的制度缺陷和暴利空間，在嶗山區，短短兩個月的時間竟有２８個村與開發商簽訂了開發改造協議。此間，各種投機行為紛紛登場，尋租創租應運而生。當時區土地部門成摞的呈批件送到我的辦公桌上，讓我難以分辨和判斷，鑒於均是預約書，加上又有各級審查意見，我一一簽名，讓人利用。」
房地產開發的審批環節看似很多，但同時意味著權力尋租的環節也多。
成也開發商，敗也開發商
王雁在任時，被一些開發商利用，為其謀取了不當暴利。但具有諷刺意味的是，他的倒臺卻是因為與開發商叫板。可悲的是，他最終沒有鬥過開發商。
「我到嶗山區擔任領導工作時，當地土地批租和建設秩序已很混亂。最突出的表現是多主體批租土地。當時有權在嶗山區批租土地的主體有很多；批租方式也五花八門，如行政劃撥、出讓、轉讓、合作開發、土地作價投入、長期租賃、土地經營權轉租、造地開發、先用後批和項目帶地轉讓等等，多達十幾種。」
王雁說，這種局面使當時嶗山區沿海一帶視野所及、有開發價值的土地被批租一空。由於多頭批地，一些地塊甚至出現「一地多主」現象，土地開發市場秩序之亂可見一斑。好地被搞了房地產開發，舊村卻無人問津。現代化的小區、別墅和破敗的村落相間，顯得極不協調。
「在這種情況下，我開始試圖清理地產市場，結果得罪了一些開發商。」王雁說，「當然，正是因自己本身不廉潔，才授人以柄，最終自取其辱。」
「告倒我的這家房地產開發商１９９３年低價拿到大量土地，多年來圈地、晒地並以貸款和拖欠為主，形成大量的合同糾紛和爛尾工程。有一次我去臺灣開會，該開發商跟到臺灣，硬塞給我１萬美元，說是在外購物的零花錢，我推辭，他又說暫借，在當時情況下我收下並帶了回來。」
「回來後，該開發商找到我，說要對原地塊進行重新啟動或評估後由政府回購，並承諾如果我審批就將利潤分給我１０％。」王雁解釋說，所謂重新啟動，是指變相將地轉賣給其他開發商；所謂政府回購，是指將未開發的土地評估作價１６億元，再反賣給政府。「我當時拒絕了他的要求。」
惱羞成怒的開發商，到北京請了兩位律師。「他們以合作夥伴身份找我，提出威脅，要麼答應條件可能因此獲得幾千萬元的好處費，要麼身敗名裂。當我把對方在臺灣給我的１萬美元退還時，他們第二天即以此為罪證告到青島市檢察院，同時找到我威脅說，答應‘合作’就撤案，否則將置我於死地。」
之後，他們把被省市區三級法院查封的爛尾工程，與其他開發商暗中籤訂新的開發合同，並收取巨額保證金，同時對外預售。「這一商業欺詐行為被舉報後，區政法委請示我如何處理，我表示依法查處，法院立即到場制止拆除作業，防其違法處置被查封的標的物，建設局則吊銷其原有的施工許可證，公安局立案偵查並查封其轉移資金的賬戶。氣急敗壞的開發商帶著律師到我辦公室興師問罪，當我安排政府、政法委、法院、公安、建設等有關方面與之講法攤牌時，我意識到，對於我個人而言，已經無路可退了。」果然，他們很快就以土地違法批租為主要罪狀舉報了我。
王雁反思說：「開發商以影響政府的行政行為為特點尋租牟利。從那些道貌岸然的不法商人可疑的謙恭後面，我看到了他們從牙縫裡發出的冷笑！」
遊走在「助推房價」和「執行調控」之間
對於房價和地價，地方領導的真實心態到底是什麼？王雁坦言：高房價意味著地價更高，同時又意味著地方財政收入高增長，還意味著作為官員政績的城市建設加速。
王雁說：「我剛到嶗山區工作時，感到地價過低，急需通過清理土地市場調高地價，凝聚人氣和財氣，拉動城區建設。結果，通過凍結土地批租、實施整村改造異地安置或分散自主購房等方案，不到三個月，嶗山區的土地價格就大幅上漲，城鄉接合部沿海一線的地價漲幅達到１００％至１５０％。」
「嶗山區有一個佔地１１００多畝的麥島片開發項目，涉及三個沿海漁村，因地理位置好，前後竟吸引了５８個開發商，競爭非常激烈。在這場博弈中，作為決策者的區領導自然成為重點‘攻關’對象，一時間，各種不同身份的遊說者絡繹不絕，種種開發建議方案不斷湧現，嶗山區的地價被托起來了。據統計，同期嶗山商品房銷售價比青島市中心區高出１１％。」
王雁坦言，自己插手批租土地除了經濟原因之外，追求政績也是一個原因。作為地方領導，要想在任期內幹出「看得見」的業績，抓城市改造、房地產開發是最快捷的。政府稱之為「經營城市」，以地生財，城市美了，個人也能在政治和經濟上得到雙重實惠。
王雁還說，開發商向官員「攻關」有一個突出特點，即先是託人牽線，請你吃飯，交朋友，鋪路子。「很少有領導幹部不熟悉就與開發商直接權錢交易的。」
曾有個開發商，聽說王雁的孩子考上中學後，要就近送一套房子給他，他拒絕了，最終是將自己的「房改房」與其作了置換。接著，開發商又要送給他幾十萬元「裝修費」，遭拒絕後，又送來液晶電視等家居用品，並稱「再推辭就做不了朋友了」，他最終半推半就收下。王雁說：「這是一種漸進式的‘攻關’軌跡：由陌生變熟人，最後成為過從甚密、失去原則辦事的朋友。」
「回頭看，作為領導幹部應有清醒的政治和法律頭腦。因為以成本核算為天性的開發商，即使是朋友，也決不會把錢往水裡扔。如果我不是手握審批大權的領導，相信最親近的朋友也不會送錢送物。」
王雁承認，一些地方領導在政績、人情和謀利心態的驅動下，很容易被「俘獲」，與開發商結成利益集團。
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