刺激经济大宽松的过程当中，房价会不会再涨一波？（图片来源：Adobe Stock）
【看中国2020年4月7日讯】当前很多朋友都在争论的一个话题，就是在疫情过后，刺激经济大宽松的过程当中，房价会不会再涨一波？说什么的都有，主要就是因为大家所在的地方不同，所以感受就完全不同，现在数据出来了，大家可以分城市来看一下。
根据数据宝的整理，3月中国多城市房价出现分化，我们先说上涨的城市，从城市规模来说，杭州的涨幅最引人关注，环比上涨了11.53%，南京涨幅8.16%，郑州涨5.89%，苏州涨2.28%，此外还有，石家庄，扬州，成都，重庆，沈阳，长沙，三亚，合肥，南昌这几个城市微微上涨，比较奇怪的是，襄阳涨幅26.44%，要知道这是环比数据，也就是说3月相比2月的涨幅，所以襄阳这个数据有点让人难以置信，3月份的湖北还都在紧张的抗疫当中，襄阳房价竟然大涨26%，如果有当地的朋友，可以来解释一下，这确实不太合理。
目前想到的是一种数据巧合，也就是因为成交很少，所以发生了偶然。比如扔硬币，得到正反面的概率都是50%，但是你就扔了3次，结果都是正面，所以数据显示扔正面的概率是100%，反面是0%。襄阳的房价大涨，应该有这个因素。
至于杭州，南京，郑州房价环比上涨，这个还比较正常，因为这3个都是人口流入的重点城市，我们之前也说了，中国房价都已经较高了，人口持续流入将成为最大的变数。如果一个城市，人口每年都流入1%以上，那么积累一段时间房价就会上涨。这就好比有人说，房子就是城市的股票一样，人口持续流入，就相当于公司基本面，净利润持续增长。即便高估值，也能够在持续的增长中逐渐被化解。
那么做过股票的人都知道，股票市场最怕什么呢？最怕的就是高估，然后盈利增速不及预期，甚至突然亏损，这时候就造成了戴维斯双杀，也就是业绩和估值双杀，股价大幅回落，楼市也是如此。一旦人口流入不及预期，或者出现人口的反向流出，再叠加高估值，那么房价就必然出现较大回落。我们看下面这些城市。
在3月均价下跌榜单中，城市就更多也更有名了，上海环比跌了5.85%，北京环比跌2.85%，广州跌3.63%，深圳跌1.21%，福州跌7.19%，济南跌2.22%，此外下跌的知名城市还有，天津，青岛，西安，海口，太原，兰州。这些城市中不得不提北上广深，四个典型的一线城市全线下跌，这其中可能还要再划分，认为应该把北上和广深分开，北京上海两个超一线大都市，其实方向很明确，就是我们刚才说的，人口已经被限制了，不会再大幅增长，所以当一个公司业绩被贴上天花板之后，它的估值就肯定会掉下来。这个已经是非常确定的事情，所以现在很多人一说就是一二线可以投资，三四线不行了，但其实这也是典型的从众行为，其实并非如此，一线之中也已经分化严重。
人口不增长，房价极高，落户艰难的北京和上海，已经不再具备上涨的潜质，未来一段时间都会是明显的稳中有落，相比2017年其实北京上海，已经跌了10-20%，如果着急卖房，很多高端房产的价格甚至已经回到了2015年甚至以前。只是入门级的老破小还坚挺，因为这些房子代表了一个城市的门槛。未来几年依旧是这个趋势，直到大部分房价回到2015年。
至于广州和深圳，人口还在流入，但是现在情况也不一样，广州是遇到了巨大的经济困难，他是外贸为主的城市，而今年最艰难的恐怕就是外贸生意，所以广州今年估计会有很多人破产，那么对这个城市的房价和估值来说，会造成非常大的杀伤，所以今年广州是很不看好的。而深圳不一样，他是四大一线城市中，最有机会继续上涨的，本身就人口增长，互联网金融双轮驱动，这两个行业受到疫情的影响不大，而且还可能是个利好，所以深圳的房价弄不好还得涨。这两天也出现了太子湾的秒光盘。
至于其它的二线龙头城市，外贸为主的今年肯定受影响，而且影响很大，制造业为主的城市，今年也不太好过，能源为主的城市肯定会收缩，而互联网经济为主的像杭州，今年反而可能迎来大发展，人口大省的省会，如果没有其它竞争城市，也会比较强势，比如南京，郑州，西安，如果有多个城市竞争，那就说不好涨不涨了，比如山东的济南和青岛，辽宁的沈阳和大连，四川的成都，和直辖市重庆，一个区域内多中心竞争，会稀释人口流入的力度，自然房价涨幅也就没那么大，基本上看平。
所以总结一下，人口大幅流入，互联网产业驱动，地域优势明显，落户条件优厚的城市，房价短期内还降不下来，甚至还会上涨。主要代表城市就是深圳，杭州，南京，苏州可能也还行，而人口不再增长的北京上海和三四线城市，基本肯定会回落。
外贸为主的城市，广州，武汉，青岛，天津今年楼市也会十分困难。进而传导到工业城市，比如整个东北，郑州，东莞，佛山，合肥。其它的二线龙头城市具备随机性，比如西安，成都，重庆，看他们今年的产业结构调整了，如果找到新的方向，继续吸引人口流入，房价还有机会，但如果没找到机会，人口还会反向流出。那么这些地方的房价就危险了。
另外，多说一句，即使房价继续涨的地方，未来可能收益也不会太高了，所以我们应该把格局打开，不要总盯着房地产，其实未来最大的机会在资本市场，房子涨了20年，有强烈的均值回归动力，越涨风险越大，机会也就越小，风险收益率很显然不划算了，而且你还得面临流动性非常差的情况。
