【看中国2017年2月12日讯】六年前，国资委一纸“退房令”，至今未竟全退。早在2010年，国资委要求78家不以房地产为主业的央企清退房地产业务，仅留下16家主业为地产的央企，后这个名单增加至21家。六年多时间过去了，不仅主业为地产的央企在疯狂发起“地王大战”，那些属于清退行列的央企也并没有完全退出地产市场。央企凶猛抢地，制造地王，垄断土地市场，土地价格飙涨，使得房地产越来越成为巨头之间的小范围竞争，小型开发商生存空间狭窄，正逐步被市场淘汰。为什么“退房令”如此受关注？为什么出现“政令”不畅、雷声大、雨点小的现象，央企“退房令”失灵、形同虚设？为什么央企一直不肯退出房地产业，国有资产会流失？国资委真的能管得了央企吗？
2016年拿地支出前15名房企中，由央企和国企组成的“国家队”占据8席；16个拿地总额超百亿巨无霸项目中，有9家花落“国字头”。2010年国资委曾发布公文，要求多数央企退出房地产业，当时被板子打中的央企多达78家。时近7年，央企并没有在楼市偃旗息鼓，反而似乎愈发活跃。“退房令”发出后，有一部分央企还是比较听话的，通过股权转让、项目转让等方式退出楼市回归主业，但仍有一部分央企赖在楼市不走，成为“地王”和高房价的推动者。那么，国资委发布的“退房令”，为何对部分央企缺乏约束力，值得反思。
笔者表示：央企“退房令”过去六一直受到社会与舆论及民企的关注、讨论、监督、谴责，特别是民企、中小房企更是羡慕、嫉妒、恨。其一是“地王”凶猛，央企制造，集中“扫地”，导致地价上涨一波高潮，民企、中小房企唯有望地兴叹。低成本融资、高成本拿地，高地价，一定程度上直接拉高房价。其二是央企倚靠独特的政治、权力、经济、政商地位，在信贷金融、税收、产业、土地政策方面支配资源，让民企、中小房企淘汰于土地市场，被迫退出房地产行业。其三是超国民待遇、垄断土地市场、疯狂抢地掀起地王大战，对民企、中小房企非常不公平。其四是央企一定程度上为房价上涨起到推波助澜的作用。
央企没有完全执行“退房令”，反而按部就班的产权交易，归根结底就是经济体制弊端、“退房令”缺乏强制性、权威性、可执行性、惩罚性、具体时间表与涉及到太多利益集团、国资委业绩考量、房地产暴利、央企资产配资需求与贪婪逐利、职工安置难。其一是经济体制中国有经济占主导地位，这就是“政令”的有形之手与市场的无形之手难以形成有机统一。其二是“退房令”带有指导性、政策性、命令性，并非法律规定，没有强制性、权威性、可执行性、惩罚性、具体时间表。并且没有谁去监督“退房令”，更加没有一套成熟的配套措施与监管系统，这就是执行不力、监管不严的根源。其三是国资委与其他部门及央企之间，包括央企股东之间涉及到太多利益集团。其四是房地产业务作为央企主要利润来源，国资委需要业绩。其五是房地产既是“老虎机”，也是“印钞机”，没有哪家央企不喜欢房地产的，因为房地产好比“提款机”。其六是央企资金实力雄厚，有涉足房地产业务的强大的物质基础与条件，融资成本低，利润空间大。央企可以通过以项目带房地产业务，从地方政府手中拿到很多优惠政策。这就是典型的最好资产配置与贪婪逐利。其七是一旦退出房地产业务，大量的职工面临失业，需要庞大的资金与住房安置及再就业岗位等，暂时无法解决。国资委“退房令”也就很难真正发挥作用、产生效力了。房地产调控，也就在各方的共同对抗下，很难出现明显效果了。
“退房令”这条“指令”本身的约束力极为有限，国资委在法理上的“软肋”，为央企打擦边球留下灰色地带。按照法律意义严格来说，‘退房令’是2010年3月18日下午国资委召开新闻发布会上宣布的，这条‘命令’不是以部门规章形式发出的，是否以规范性的红头文件形式发出不得而知，也并非国务院、全国人大或者常委会以法律、法规发出的文件。因此，它的强制性较弱。而法律位阶较高、较为重要的国有资产管理活动法律规范是《企业国有资产监督管理暂行条例》，其中规范了国资委作为国务院直属特设机构的行政职能，是代表国务院履行出资人职责、负责监督管理企业国有资产，这里的‘出资人’看成《公司法》中的股东，‘国家队’的股东是国家，国资委就是它的代言人。
国资委真的能管得了央企，显然是缺乏底气的。国资委颁布的“退房令”在法理上定位模糊，即使“退房令”就此夭折，央企在地产界的大手笔动作依旧遭到了“口诛笔伐”。出台比“退房令”级别更高的“约束力”，这才解决的根本问题。在丰厚的利润回报面前，部分央企扎堆地王、并就此实现了做大做强。从市场经济主体的角度来看，央企有这种逐利行为是合理的，但另一方面，央企的特殊性在于它并不只是市场经济主体，还应该更多地承载宏观经济的命脉，应该在公共事业领域造福于民。因此，央企的经营行为不能单纯按市场规律而为，也应该受到政府主管部门的行政调控。
整体而言，央企房企的整合过程，推高了地价，也逼迫着房地产行业的洗牌，房企两极分化的格局愈发明显。中海与中建地产重组完成后，再与中信地产住宅板块业务合并，增加了其环渤海及珠三角等区域的一、二线城市的土地储备，巩固并提升了其千亿开发商的地位；招商地产因为母公司资产的注入成为招商蛇口，成为当时中国最大市值开发商。楼市集中度在进一步提高。央企“随行就市”放心抢地，“退房令”最后期限迫在眉睫，行业整合在所难免，央企被迫忽略短期内的开发成本，“拼命拿地”以便增强自己在整合大戏中的砝码。，央企制造，成为“地王”收割机。
