【看中国2013年07月22日讯】[ 房间里烟雾缭绕，租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻，客厅的木地板则被租客撬开，铺上了厚厚的黄土，上面还种植着叫不出名字的植物，经过多方求证才知道，租客在客厅培土种的植物也是大麻 ]
推开房门，却发现欠租已久的房客，正在房间里大口抽着大麻，而被挖开的地板上也种满了大麻，为了让大麻茁壮成长，房顶更是被改装挂上了气体放射灯，身为房主，你会怎么想？
五年前，正是美国次贷危机风声鹤唳之时，或许不会有太多人会考虑投资美国房地产。如今，随着美国房地产市场的逐步回暖，在美国已出现了不少中国投资客的身影，而上述便是一位中国投资客遭遇的一幕。
美国当地公开数据显示，2011年3月～2013年3月期间，外国人共投入825亿美元在美购置房产，其中中国人投资额达90亿美元，在所有外国购房者中仅次于加拿大，并连续两年成为美国房地产的第二大海外买家。
《第一财经日报》记者针对近年来在美购房的中国“房叔”调查显示，尽管其中不乏成功的投资客，但在看似低成本高回报背后，也有不少“陷阱”让中国“房叔”中招，稳赚不赔只是个传说。
遭遇大麻房客
孙力博（化名）十年前赴美读研，毕业后在波士顿一家软件公司任职，因其毕业于纽约州水牛城的一所大学，对当地环境相当熟悉，且该地区房价不高，遂决定在水牛城投资购房。
由于孙力博住在波士顿，驱车前往水牛城单程就需7小时，所以他在水牛城雇用了当地一个房产中介人，帮助他看房、下单及管理。
孙力博告诉本报记者，他在2011年购买的第一套房产，是一个带有2个单元的小楼，每个单元有3个卧室和2个卫生间，其总价在10万美元。
按照孙力博的估算，上述房产单套单元的月租大约1500美元，如果每年都有租客常住，刨去维修成本和房产税，每年的收益在3万美元左右，年收益额高达房产总价的1/3。
孙力博说，这套两单元的房子从2011年中到2012年中，都有租客入住，中介则帮助他打点房屋维修及保养等诸多琐事，并从房租中每月抽成10%，剩下的九成则每月按时打入孙先生的银行账户中。
这种远程遥控的出租模式曾让孙先生一度感觉良好，可2012年中却成了他投资回报的分水岭。当其中一个单元的房客搬走了，还未寻到新租客之时，另一个单元的租客又开始拒交房租。
中介代理人多次邮件催讨无果后，决定上门讨债，叩开了租客的房门，可眼前的景象却让从事房屋交易多年的中介代理人也傻了眼——房间里烟雾缭绕，租客则慵懒地躺在沙发上吸大麻，客厅的木地板则被租客撬开，铺上了厚厚的黄土，上面还种植着叫不出名字的植物，经过多方求证才知道，租客在客厅培土种的植物也是大麻。
而为了弥补客厅中日照不足的问题，上述租客还买来了气体放射灯，对室内种植的大麻进行照射，令其茁壮成长。
孙力博通过中介对房客下了逐客令，可是他们却置之不理，无奈之下，他只能通过法律程序将他们“请”出去。
因孙力博人在波士顿工作，每次参加法院出庭都要驱车7小时赶往水牛城，为此他只好花了500美元聘请了一个律师代他出庭，几经折腾，孙先生终于在3个月后，将这个不靠谱的房客赶走。
房客走后，留下大量需要修理的地方，客厅的地板需要重铺，被破坏的门窗也要修理，仅维修就花了将近3个月的房租，加之驱逐租客用的3个月，孙力博于是损失了半年房租。
租客的素质直接决定了房产投资的回报。孙力博对本报记者表示，下次他再找租客，一定要先做好租客的背景以及犯罪记录调查。
诉讼
投资风险往往与投资回报成正比，在美投资购房亦是如此。
有了上述投资经验，孙力博决定冒险再购置了一套总价在15000美元的房子，这栋房子内亦包含2个单元，每个单元有3个卧室。
吸引孙力博及时购房的直接原因无外乎低价，但“便宜无好货”的理论同样也在美国适用。
这套房屋在美国属于危房，房龄高达100年，且破旧不堪，需要大范围整修，如果将房屋全面修好，其市值可立涨至3万美元，每个单元的租金为1000美元，想到立刻翻倍的房屋市值，加之日后可以长期租赁的附加值，孙力博毫不犹豫地再次出手。
房屋过户以后，孙力博远程遥控，拜托中介代理人帮助他装修房子，地板、厨房、浴室甚至屋顶都需要重新翻修，仅这些费用就达15000美元，与房屋购入价格相当。
由于孙力博身处外州，无法时时监工，房子装修拖了半年也没有动工。而半年后，他更是收到了一份政府公文，说要收回这套房屋，并称该房屋已经被拍卖给了第三方。
多方打听后，孙力博发现，他购买的便宜房产是债务房。
这套房产在挂牌卖给孙力博的时候，当时的房主就已经欠税1800美元，房主急于脱手，隐瞒了房屋欠税的事实，孙力博购房后就自然继承了债务。
而政府催债时又通知的是前房主，过户后，孙力博并没有收到催讨税收的政府公函，前房主既已将房屋售出套现，自然是装聋作哑，政府在催讨税款无果后，随即低价拍卖了该房屋，用拍卖款抵税，这才有孙力博收到的拍卖公文。
如果不讨说法，孙力博将面临“房财两空”的局面。他急忙又赶往水牛城，到当地法院申诉，陈述自己并不知情，交易信息滞后也使政府在通知上出现过错，并未通知到他。
经过冗长繁杂的司法程序后，孙先生终于保住了房子，补交了1800美元的税款，并又掏了2000美元用以支付诉讼费用。
“这种局面本来是可以避免的。”孙力博说。他当时因为房屋总价低，再花重金聘请律师显得有些“划不来”，加之一次性付清房款，手头紧张便没有聘请专业律师去查房屋的案底。
产权纠纷
随着中国买家大量进入美国房地产市场，像孙力博这样因投资房产而卷入产权纠纷的案例层出不穷。
纽约州执照律师陈芝媛(Jenny Chan)在接受本报记者采访时表示，过户前，房产律师一般会要求投资者购买产权保险，其目的在于当房产出现产权纠纷时保护买家利益。有些一次性付款的投资人为了省钱，就选择不买，但风险也会随之而来。
比如，中国投资人贾先生去年赴美购房，中介给他介绍了一套很不错的房产，卖方大卫（化名）是个第二代移民的美籍华人，房产本身属于大卫的母亲，大卫以代理母亲处理家族房产为名把这套价值100万美元的房产卖给了来购房的贾先生。
但房产过户后，大卫的母亲却怒斥大卫在其不知情的前提下处理家族房产，并宣布交易无效，原来大卫假冒母亲签字卖掉了家族房产，他出示的交易委托书也是伪造的，贾先生的房屋产权也因此受到牵连。
陈芝媛表示，像贾先生这样的案子完全是律师的责任，律师在房产过户前，必须核实卖家是否真正拥有房屋产权，若委托他人售房，其委托书是否真实有效等。
一些华人投资者也会贪图便宜去淘一些明显低于市价的“拍卖屋”，有些投资人甚至不知所购房屋属于“拍卖屋”，若稍有不慎，极易卷入产权纠纷。
蔡先生也是一个来自中国内地的买家，他在中介的指引下很快看中一套坐落在纽约皇后区的房产，但在房屋交割落户时，却惹上了麻烦。
原来该套房屋的卖家是一个香港艺人，该艺人因为财务出现危机无力偿还房贷而被银行收走了房子，房屋就成了“拍卖屋”，房屋原来的房东也就自动失去了房屋产权。
就在这套房屋产权已经归属银行的前提下，该艺人依旧以房东姿态出现并销售房屋，亏得蔡先生的律师在房屋过户时发现了这个问题，及时终止了交易，才避免卷入这场产权纠纷。
陈芝媛强调说，投资人在选择购房律师时切勿一味轻信广告，律师在业内的口碑非常重要，一个专业的律师可以帮助投资人规避投资风险，从而减少许多不必要的损失。
法学背景好投资
相较于上述投资者颇为坎坷的投资经历，纽约执照律师及法学博士王小蔓（化名）在曼哈顿的购房经历就顺利得许多。
与美国其他州不同，纽约州并未规定房屋交易过程中必须要有房屋中介参与，由于担心被中介“忽悠”，王小蔓自己上了一个房屋中介培训课程，摇身一变成了自己的房屋买家代理人。
王小蔓在曼哈顿的律师事务所工作，经过一番搜索，她很快看中曼哈顿五十五大道第八街一套标价75万美元、一室一厅的公寓，由于客厅和卧室均朝南，很多中国人都喜欢这套房子。
王小蔓庆幸自己在这套房子刚抛售时就被她及时看到，她是第一个去看房的买家，看后就立刻下单了，这套公寓的房东来自南欧，是一个职业投资人，颇讲诚信。
王小蔓对本报记者说，今年3月以来，曼哈顿的房产进入交易活跃期，年初时，买家还可以在挂牌价的基础上再砍掉10%成交，现在砍价的空间已经很小了，卖家不加价就很不错了。
而王小蔓所购入的这套公寓的成交价即是它的挂牌价，出租后每月的租金在3500美元左右，但公寓每个月要缴纳800美元的管理费，以及每月800美元左右的地产税，刨去这些成本，房租的纯利润仅1900美元，房租年收益率仅为3%。
王小蔓表示，虽然这套曼哈顿的房产租金回报率很低，但房产的地理位置极佳，升值空间大，保值性和抗跌性好，而这套一室一厅的公寓在2002年的市值是25万美元，10年后便翻了3倍。
本报记者遭遇的另一个成功的中国投资客周力（化名），也拥有法学背景，与那些在曼哈顿岛一掷千金购房的富豪不同，拥有法学博士学位的他，辛苦在纽约打拼多年后，攒下了人生中的第一个100万美元。
去年周力开始盘算着投资美国房地产，由于美国的认证律师可以直接在房产交易中充当房屋中介，无须另行考证，在交易过程中也可以直接扮演律师角色，每笔交易可省去约为房产价值6%的中介费和几千美元的律师费，若交易次数频繁，还是能省下一笔相当可观的费用。
因此，周力有着得天独厚的优势。他把投资目光集中在了康涅狄格州（Connecticut）的费尔费尔德（Fairfield）和斯坦福德（Stamford）地区。
该地区比邻纽约市，且租金回报率较高，房产价格在美国属于中等偏上。周力的房产交易大多以现金为主，遵循快进快出原则，他一般选择底子好、装修一般的房子，成交后立即装修改造，然后出租，待升值后立刻卖掉。
周力对本报记者说，他去年入手一套两室一厅的房子，成交价格12万美元，装修和翻新后，房屋焕然一新，加之今年房价略涨，上个月以22万美元卖掉，净挣10万美元。
周力表示，投资房产需要有敏锐的嗅觉，在那些价格低廉、回报率高的房子刚投入市场时就及时下单。
周力去年淘到的房子比市场价低10%～15%，加之今年房子又涨了10%，增值空间至少在20%以上。
而由于现金交易，省去了贷款的麻烦，资金到位快，比较受到卖主青睐。周力甚至去年中全心全意扑到了房产投资，每天的工作就是搜索房子、买入、装修、出租、卖出。
一年经手了17次房屋交易，本金100万美元，经过多次倒手，周力去年的净利润就高达300万美元，为了专心投资房产，他已经放弃了律师的工作，全职打理自己所投资的房产。
