常州“鬼城”：造城运动致新城区楼盘入住率极低，二、三线城市地产经济再引质疑
江苏常州素称富庶繁华，最近竟被冠以“鬼城”之名—因部分新城区楼盘集中，入住者稀疏，引发众多媒体关注，被称为继鄂尔多斯之后又一“鬼城”。虽“鬼城”一说尚有争议，但二、三线城市在城镇化口号下开展的大规模“造城”，前景如何，也再度引发审视。
少人问津的新盘销售
走在常州市街上，随处可见巨幅的房产广告，用词极尽夸张，煽情推销。家住常州市的城市文化研究者吴春平告诉时代周报记者：“我仔细观察过，现在我们这里房产广告最多，这是一个非常值得品味的景观。它既反映了房产开发商的急迫与焦虑，也是这个城市发展的雄心和尴尬。”
记者行至武进区的武宜路，视觉豁然一变，一幢幢完工或未完工的住宅楼排比而来，几有绵绵不绝之势。促销标语或从楼顶直贯而下，或缠于楼宇中腰，色彩斑斓耀眼，路旁更有大幅广告连缀不绝，煞是热闹。然而，在大楼的阴影底下，行人却是寥寥无几，即便是装饰堂皇的售楼处门前，亦门可罗雀。在某楼盘售楼处，记者眼见，竟无一看房者，仅有工作人员无所事事地闲坐。
武宜路北连贯常州旧城中心的兰陵北路，向南则延伸至武进新城区。这条道路两侧，堪称常州新楼盘汇萃之地。据记者统计，在武宜路上汇集了德禾豪景、新城香溢紫郡、星河国际、随园锦湖公寓、紫金城、四季城、新城吾悦广场、绿地白金汉宫、绿城玉兰广场、华美庭等十多个楼盘，这些楼盘总建筑面积甚至超过了500万平方米，其中不乏“百万大方”，星河国际建筑面积即达到180万平米。
大部分楼盘目前都处于销售期。记者信步走进位于定安西路与武宜北路交界的紫金城。该楼盘规划中共有十几幢楼，目前已有过半完工。小区内绿化葱茏，喷泉汩汩，售楼处也颇为气派，然而，看房者寥寥，仅两三人。售楼人员介绍，一期多为180平米以上房源，今年即将交付，但目前仍有40%左右未售出。二期有两幢高层于去年10月开盘，因小户型居多，故销售良好，目前仅剩十余套待沽。今年，将会有两栋高层推出，其中亦有小户型，但价格未定。记者看见，有证书赫然陈列于沙盘之侧，显示该楼盘被评为2011、2012年“常州红盘”，堪为常州房地产业标杆和典范。
步出紫金城，对面即有大块空地，广告牌上显示，此处为星河地产在建的“cocopark”购物公园，为“首席国际情景购物中心”，含89-142平米的“臻品户型”。显然，这是一个含住宅、商铺的城市综合体。
而在紫金城售楼处西面，多幢住宅楼也正在兴建，大显繁忙。显然，后续楼盘供应将络绎不绝。
武宜路上行人不多，而售楼人员则甚多，记者数度遭遇阻截，被殷勤央求去看楼盘，一销售人员甚至追着记者走了数百米。据她称，她是绿城玉兰广场的销售人员，负责在马路上或是通过电话等方式寻找客户，介绍至售楼处。如客户最终购房，她可获房价百分之一的佣金，她希望自己一个月能卖掉两三套房。她介绍，绿城玉兰广场一期共有11栋高层，目前已售60%多，该楼盘一共将推出六期，总建筑面积将达100多万平米。
据记者观察，武宜路沿线楼盘少有售完者，多对外声称已售六成。而定安西路上的一位房产中介告诉时代周报：“这都是做生意人的戏法，真实性大可怀疑。真正卖掉多少，谁都说不清，像我们圈内人也不清楚。”
搜房网统计的2012年全年常州楼盘销售排行榜显示，武宜路上的星河国际全年仅销售543套，该项目总建筑面积达180万平方米。武宜路上的另一家城市综合体吾悦广场，2012年全年销售806套。可以想见，在激烈竞争之下，该区域其他楼盘的销售也未必乐观。
商业地产的泛滥，更催生常州楼市泡沫。据了解，目前常州已经投入使用或者在建的城市综合体项目约有30个，并且体量动辄几十万乃至上百万平方米。仅武进商圈，已有吾悦广场、又一城、茂业、新天地、新城上街、乐购等商业综合体，而在吾悦广场对面，万达已圈好地，准备登场。
周六中午时分，记者在吾悦广场看到，偌大的商场内部，一层楼面可见几十人影，人气不旺。
成交虽热库存仍高
常州的“鬼城”之说并非空穴来风。有媒体记者夜晚在此地“数黑灯”，发现武宜路大多数项目的亮灯率不到三成。
尚未交付的楼盘固然漆黑一片，而很多在售楼盘也有不少已交付，却也笼罩着大片黑暗，有的楼盘一栋楼上只有几盏灯亮起。
在吾悦广场，小区保安告诉时代周报记者，该楼盘一期工程已于2011年12年交付，目前入住率也不过一半左右，共800多户住宅，仅有400多户已完成装修或正在装修。而在一路之隔，二期项目也已于2012年12月交付，体量也颇为巨大。
入住一半已是其间佼佼者，有二手房中介称，有的已交付楼盘，亮灯率仅一成。
“就亮灯率对比入住率来看，把常州称之为‘鬼城’一点都不为过，开发商的过度开发导致房子卖不出去，空置率很高。”一位业内人士表示。
对此说，官方并不认可。1月22日，常州市房管局就此事召开新闻发布会，副局长吴海泳表示，“媒体报道最集中的武宜路上的楼盘，大部分都是交付不久，所以看起来入住率和亮灯率都不高，等业主装修之后入住了，亮灯率自然就会提高，鬼城说法言过其实。”
事实上，常州的住宅销售确实堪称火热。2012年，常州市区共成交62093套房源，其中住宅为49163套，成交量创三年的新高，平均每个月成交约5000套。然而，值得注意的是，随着成交量的大幅增长，常州楼市库存量却不降反升。
据常州市房地产信息中心统计，截至2012年底，常州市商品房的存量约为1360万平方米，同比上升12.85%。全市商品住房可售余量为777.55万平方米，同比上升14.44%。
常州市房管局对库存表示乐观，其负责人称：“常州市商品房有效库存去化周期为9.43个月，全市商品住房有效库存去化周期为8.31个月，处于6-12个月的合理区间之内。”
而市场人士却认为，常州需要长达20个月的时间来消化库存。同策咨询提供的数据显示，2012年底常州商品住宅的存量约为679万平方米，去化周期约14个月，整体去化压力较高。
虽有高库存在前，后市供应仍将源源不断。常州市房管部门负责人接受《人民日报》采访时介绍，2008—2012年，常州市实际商品房销售面积为4010.48万平方米，潜在可售余量为4139.22万平方米，实际销售与可售余量之比保持在1:1左右。
土地市场供需两旺
大量楼盘的背后，是近年常州土地市场的“供需两旺”。近两年，常州土地市场呈现“爆炸”式成长，2006年，常州成交地块仅37幅，2010年，已达204幅。2011虽然成交量有所下降，但也有195幅。且势头未见萎靡，据同策咨询提供给时代周报的数据，仅2012年12月，常州经营性土地即成交20幅，另有8幅挂牌。
而在前两年兴起的由一线城市转战二、三线城市的热潮中，一众知名房企也纷纷在常州“奋勇拿地”。星河地产于2009年首次进入常州，便在武进中心区武宜路成功拍下近千亩土地，类似情况也发生于绿地集团、绿城集团、招商地产、九龙仓、华润置业等众多知名房企。
“当时，大家都很乐观，有种‘大跃进’的味道，常州的空气中都弥漫着一种兴奋感。”吴春平告诉时代周报。
一线城市的限购，被认为是地产商转战二、三线城市的重要推手。此外，常州提供的优惠政策更是加快开发商布局当地。譬如，常州市政府对符合该地绿色建筑标准的开发商给予补贴，商品房包括住宅、写字楼等按照绿色建筑的不同标准，均有不同级别的补贴。
“其实在一线城市限购之前，开发商已开始布局二、三线城市。因为一线城市的地价涨得很高，而二、三线城市相对较低，有个价格差。而碧桂园在偏远的地区大量圈地发家的故事，也鼓励了不少开发商，在地价会暴涨的预期下，开发商大量涌向二、三线城市。”独立经济学家、玫瑰石顾问公司董事谢国忠告诉时代周报。
以造城来引人太过天真
经过两年建设，不少楼盘开始集中上市。常州楼市供应猛然剧增，“鬼城”渐现。尽管平均六七千元的房价并不高，在长三角城市中处于“价格洼地”，但相对楼市的巨量供应，常州的需求明显不足。
“人口不增长的地方，房子造得多，销售大成问题。常州独生子女政策执行较好，人口呈现下降趋势。而且和上海、北京有大量外地人口流入不同，常州紧挨着苏州、无锡等发展程度类似的城市，对外来人口没有特别的吸引力。”谢国忠称。
官方公布的数据显示，常州市户籍人口为360.8万人，10年间增加19.3万人，对楼市吸纳能力有限。而外来流动人口167万，占全市常住人口36.4%。其中青壮年居多，教育程度以初中为主，大多从事一线的劳动密集型工作，购买力不强。
“很多城市以城镇化为名进行房地产开发，以为造好了就会有人来买。其实进城的人大多数买不起房，把楼市销售的价和量都寄托在这样的人身上，本来就是个天方夜谭式的故事。”谢国忠称。
常州一度冀以低价优势吸引周边城市居民，尤瞩目于上海人。“如没有更好的机会，苏州、无锡人为何要去常州？过去上海房价高的时候，确也有上海人到常州买房，图它便宜，期望以后会涨价。但一旦房价下行，人的情绪下降，就没这个需求了。”谢国忠称。
定安西路上的一家二手房中介老板对时代周报记者表示，由于市场需求不足，他准备过了年就关门。“新房都卖不掉，更何况二手房？新房比二手房每平方米只贵500到1000元，环境却要好得多，大家肯定买新房去。二手房真的很难做。”
不过，也有乐观者。中国房地产信息集团研究总监薛建雄告诉时代周报：“三线城市遇到的‘鬼城’，只是过程中的问题。任何一个新开发的区域，前三年做市政配套，接下来五年做第一轮房地产开发，第二个五年继续开发，导入人口，再下一个五年，人口才会聚满。建新城要花18-20年的时间。常州库存偏高，短期内的房价压力大，但常州经济发展快，就业机会多，‘鬼城’帽子三年内就能摘掉。”
同策咨询研究中心总监张宏伟也对时代周报表示：“常州有产业基础，人口总量有几百万，也没出现鄂尔多斯那样的过分炒作、房价虚高，随着配套设施的逐渐完善，加以导入人口的措施，这些房子肯定能卖掉。上海嘉定新城也曾经历过同样的阶段。”
吴春平对此说并不同意：“常州这样的三线城市和北上广深的城市形态完全不同，这一点很多人没搞懂。北上广深有着无穷的吸附能力，能召唤全国各地甚至国外的人，常州只能保持平稳的人口进出，房子绝大多数只能靠常州人自己消化。”
“城市的重要元素是居民，而不是建筑。城市必须要有机会，人才会来。如果以造城来吸引人，那就太天真了。”吴春平说。
“房地产大量开发，业界都是打着‘城镇化’的大旗。问题是土地、楼盘城镇化了，但人的城镇化没有跟上，缺乏工作、社会保障的城镇化，因此‘鬼城’就肯定会存在，即便政府托市也消化不了。作个不乐观的估计，今年‘鬼城’还会扩容，而且今后几年都将持续。对此，政府、业界都需要反思。”资深地产分析师顾海波也对时代周报表示。
