【看中國2024年9月6日訊】中國國內最大的物管企業碧桂園服務，被上海最大的居民小區炒了魷魚，多少有點丟面子，而且還帶著失去了裡子。
這或許只是行業裡的冰山一角。在物業服務由粗放向高質量服務的轉型升級的過程中，物管企業和業主需求的難以匹配，不斷積攢矛盾，乃至最終爆發。
半個多月前，碧桂園服務前總裁李長江在2024博鰲物業大會上演講中指出，當下物業很多服務並沒有真正落實到行動上，獎懲機制、晉升機制等等都不對應，這是一個難以改變的現狀。
碧桂園服務更棘手的，是持續下行的業績和垮塌的股價。解決這一系列問題，對於公司新的掌舵人徐彬淮來說，可能真的需要時間。
被業主「炒魷魚」
國內最大的物管企業碧桂園服務，被上海最大的居民小區「炒魷魚」。兩個「最大」之間的碰撞，成為了最近幾天的熱點新聞。
事發地為康城小區，位於上海閔行區莘莊鎮，是上海第一批商品房小區，1999年首次開盤發售，總規劃建築面積超過200萬平方米，實際居住人口3.6萬人左右。2013年，深圳盛孚物業上海分公司簽下上海康城小區的服務合同，但在2023年6月到期後未能續簽。據公開資料，2020年12月，碧桂園服務全資收購深圳盛孚物業，間接拿下了康城小區物管業務。
不過，9月3日，碧桂園服務在對外回應裡確認，仍在為該小區提供事實物業服務。
小區業主對物業不滿，要麼是因為價格，要麼是因為服務。康城小區與碧桂園服務之間的矛盾也不例外。今年4月24日，上海康城業委會就小區物業服務質量問題，向盛孚物業發出溝通整改函件，但未見明顯改善。業委會在5月、6月又數次發函。多次交鋒之後，業委會在7月下旬啟動業主大會程序，8月26日決定不再續聘在管物業。
據相關新聞報導，盛孚物業的問題，涉及小區房屋滲漏水維修、電梯維保、非機動車庫清理、保安及保潔等。事多且繁雜，矛盾也不斷積攢。
儘管已不再續聘，碧桂園服務沒有放棄上海康城的意思。公司表示事發後深刻反思，並回應將對小區業委會提出的問題，逐一提出可行的解決方案。另外，已重新任命上海區域總裁、滬南地區負責人，上海康城小區項目收歸公司總部直管。
業績下行
上海康城一役，給碧桂園服務敲響了警鐘。
物業服務行業已經由粗放管理走向高質量服務的轉型升級階段，讓小區業主感受到真實接地氣的服務，讓財報中的話術實實在在落地，才能受到業主的擁戴。
當下的物管企業和業主，往往存在服務和需求難以匹配的困擾。在轉型升級過程中，物管企業面臨經營成本上升、商業模式單一等諸多問題。
2020年至2023年，碧桂園服務營業收入增速由61.75%降至3.01%，歸母淨利潤增速由60.78%降至-84.96%。同期，毛利率由33.97%降至20.49%。
今年上半年，這一囧狀延續，實現營業收入210.46億元，歸母淨利潤14.40億元，同比分別增長1.51%和-38.74%。期內，整體毛利率為21.16%，同比減少3.72個百分點。公司收入主要來自「三供一業」以外的物業管理及相關服務業務、三供一業業務、城市服務、商業運營服務這4大板塊。其中，「三供一業」以外的物業管理及相關服務業務收入是大頭。
「三供一業」以外的物業管理及相關服務業務，包括物業管理、社區增值、非業主增值及其他服務。2024年前6個月，分別實現收入127.52億元、19.98億元、3.55億元和0.95億元，同比分別增長4.64%、6.05%、-63.48%和58.33%。
物業管理業務是公司收入貢獻大戶，近年收入增速持續放緩。2020年至2023年，其收入增速分別為49.7%、60.3%、65.7%、8.1%，2024年上半年為4.64%。
截至今年6月末，除「三供一業」業務外，公司合同管理面積約16.35億平方米，收費管理面積約為10.06億平方米。
