【看中國2024年7月1日訊】筆者有個南京的朋友，過去一年深夜經常會幹一件事情：點開貝殼APP，看一下自己小區最新的成交價，然後默默關掉，上床、睡覺。
端午節前的晚上，他又點開了貝殼APP，但焦慮地發現，成交價看不到了。二手房成交價的消失，對貝殼來說不是新鮮事。
十幾年前，鏈家組織了大量人力物力做樓盤字典，覆蓋300個城市，收集了上億套房源的數據。做這件事，是因為他們認為樓盤資料缺失，讓假房源、中介兩頭騙等問題層出不窮。
2021年1月，北京學區房不斷跳漲，房價上漲過快。北京中介協會約談了北京主要中介平臺，要求他們：不得渲染、炒作房屋成交信息。貝殼北京區域的成交價格和交易量，一夜之間，消失了。緊接著，同樣因為房價上漲過快，杭州、西安、武漢等城市的二手房成交價，也消失了。
但今年開始，一些城市的二手房成交價消失了，並不是因為房價上漲過快，而是因為下跌太快了，比如嘉興、鄭州、長沙、合肥等。然後是中國省會第二城南京。6月6日，南京房產經紀行業協會發了一份《倡議書》。他們呼籲南京經紀機構維護好房地產市場秩序：不「唱衰」市場、不壓低房價。
像三年前的北京。南京貝殼的成交價，第二天也消失了。
一
前段時間，一張南京房價的對比圖，在地產圈裡廣為流傳。海峽城雲瓏灣一套109平的房子，2021年成交價606萬。最近，同戶型成交價只有：282萬。兩年時間過去，房價不止腰斬了。
海峽城位於南京最熱門的板塊：河西。河西曾是南京的宇宙中心。2017年，有著規劃和名校雙buff的這裡，因為新房二手房之間價差高達1.5萬元一平米，迅速成為南京炒房客最喜歡的區域，被稱為：南京炒房示範區。
那兩年，上海股市有時會突然疲軟幾天，隔壁南京人都會開玩笑說，因為河西有新房開盤。大家都要凍結資金去打新。
兩年後，隨著河西CBD崛起，原先的規劃逐步落地，越來越多開發商進駐河西，做起了改善產品。千萬級豪宅開始扎堆落戶河西，上車門檻大幅提升。河西也一躍而起，成為南京高不可攀的富人區。
海峽城是河西最早的拓荒者，被稱為河西南星八客之一。有人說：河西南星八客的二手房價，就是南京房價的錨。
2015年的那一輪牛市裡，漲幅最大的就是河西南。這些年，海峽城也跟著水漲船高，單價甚至破過6萬一平米。現在，這裡也是南京房價下跌最多的區域之一。海峽城最新成交的二手房，單價才2.58萬一平米——海峽城上一次單價兩萬多，還是2015年。
最近有網友在社交媒體發帖，感謝南京樓市最近的跌幅，能讓她在30歲就從溧水老五線遷居南京，住進河西富人區。她買的項目，就是海峽城。
二
很多城市的購房者都在社交媒體上比慘。
2017年，環京樓市調控後，北三縣樓市開啟了悲慘命運。很多區域樓市跌幅超過一半。比如燕郊的天洋城，2017年最高點成交價是3.5萬一平米，後來最低跌到：9000元一平米。
大家一直以為，燕郊的腰斬是絕無僅有的存在，冷嘲熱諷了七年。嘲笑燕郊，質疑燕郊，然後現在，一座又一座城市成為燕郊……
不管榜單怎麼排，這一輪跌得最慘的城市裡，南京肯定能在省會城市裡排進前三。比如江北核心區，2020年，當時的紅盤啟迪水木濱江首開，千人搖號，當天售罄。炒房客買的時候預期是未來會到5萬一平。
最近啟迪水木濱江的成交價，只有1萬8一平米。很多人說：南京樓市，炒房客的墳場。而上一個被稱為炒房客墳場的城市，還是硬核調控的長沙。
南京的江北核心區，是炒房客最集中的區域。2015年，這裡的華潤國際社區首次開盤，均價1.7萬。兩個月後，江北國家級新區批復，華潤國際一房難求，南京樓市進入大牛市。2016年，南京新房成交量超過了12萬套。二手房更是賣出創記錄的15萬套——相當於2014年和2015年兩年二手房成交量的總和。
那是南京樓市最風光的時刻。上萬人湧入南京搶房，有人為了搶房，連夜打地鋪排隊。南京與廈門、蘇州、合肥一起並稱：中國樓市四小龍。
也是2016年，南京房價均價超過了杭州，成為中國省會第二城。有的月份，南京均價甚至一度超過廣州。
南京投入資金和資源最多的區域，就是江北新區。這裡修了無數地鐵、橋樑，建了一望無際的商品房、寫字樓，政府要在這裡打造「東方曼哈頓」。這裡也成為蘇北、合肥等外地炒房客最愛的區域。
最火的那一年，江北有9個樓盤入市都經歷了萬人搖號。購買江北的房子，不僅要首付8成，還要額外的茶水費。但政府的這些投入，並未帶來預期的回報。南京本地人對江北並不那麼熱衷，蘇錫常地區的人，則偏愛南京東南方向的房子。
2021年，華潤國際社區曾賣出過4.7萬一平的高價。三年過去，這裡最新成交價是：2.2萬。
三
南京一直走在救市的前列。別的城市還在為如何取消限購而扭捏時，南京在2022年5月20日率先宣布，取消了二手房限購政策！但消息傳出兩個小時後，政策就被收回了。
南京的朋友說，因為擔心南京二手房徹底放開後，周邊客戶會湧進南京，有人把這個政策捅到了主管部門：政策很快一日游。
儘管只有一天的窗口期，但還是有人把握住了這個機會。有媒體報導那天南京的盛況，有中介取號過戶：從上午到下午，取到了600多號。
急著放鬆限購是有原因的。南京連續幾年土地收入和一般公共預算比例，都超過100%，2021年更是高達120%。2022年，南京賣地指標2000億，但到了那年5月，只賣了：200億。而2022年全年，南京賣地收入是1308億，只完成指標的65%。
最近，南京的政策又哐哐往下發。房票安置、人才補貼、住宅設計升級、以舊換新等等，還聯合了周邊的城市，搞了南京都市圈城市住房公積金一體化發展：9個城市住房公積金可互認互貸。
也就短短一個月時間，大南京連出了12條利好。強力救市下，南京樓市出現了一些局部反彈。但回暖的風還沒有吹到江北新區。最新公布的5月南京成交TOP20的樓盤裡，江北新區上榜的只有一個。
今年，南京賣地指標加起來沒以前多了，也就高峰期的一半——800億左右。但半年即將過去，南京只賣了80多億。
地賣不出去，也不能全怪開發商。這幾年，中國大城市的搶人大戰裡，南京幾次加入戰局，都被兄弟城市的光芒遮蓋。在大城市人口瘋狂增長的年代，深圳、廣州、成都、杭州、西安等城市，都是每年幾十萬人口的增長。但南京近十年的人口增量，大多數年份，都是幾萬人的增量。
去年5月，南京宣布放寬落戶限制，允許35週歲以下的大專學歷畢業生在市內落戶；杭州也將直接落戶的門檻放開到了大專，隔壁蘇州積分落戶的最低分也創下了歷年最低。
去年的人口成績單出來，杭州增加了14.6萬人，南京是5.6萬人。排名第一的，是南京的鄰居合肥，去年淨增21.9萬人。這個量是整個江蘇省的兩倍：是南京的4倍。
四
人是跟著產業走的。2019年，南京市委的十四屆八次全會中，當時的市領導講話，上來是犀利的十個為什麼。第一個為什麼是：為什麼南京豐富的科教優勢，沒有充分轉化為現實發展優勢、產業競爭優勢？
南京擁有除京滬之外最多的雙一流大學。在高校教育競爭中，妥妥的第一梯隊。只是畢業後，選擇去一線城市+杭漂的，和選擇留在本地的人數旗鼓相當。
中國幾大新一線城市裡，杭州有電商和網際網路；蘇州有生物醫藥；成都是「紐西蘭」（新疆、西寧、蘭州）省會；南京呢？大家對於南京的記憶點，很長一段時間是：安徽省會。
但就算是安徽真正的省會合肥，已經靠著新興產業走出了自己的獨立行情。
先投資京東方，成為國內先進面板產業基地；然後投資長鑫存儲，把量子計算機做成了名片；接著又投資蔚來，完成新能源汽車產業生態建設。產業升級帶著合肥的經濟起飛，也帶來大量工作機會。
南京有六大千億產業。不過一半都是屹立多年的支柱產業，汽車、石油化工、鋼鐵等。而布局的新興產業，一直沒有發展起來。前段時間，一季度萬億GDP城市的數據公布，江蘇領跑長三角，全省的平均增速6.2%。雖然江蘇整體實力很強，但一看省會南京，增速只有3.8%。
前幾天，中國國家統計局還發布了5月份全國70個城市的房價指數。
特別關注了以下當年樓市的四小龍——南京、廈門、蘇州和合肥。當年的四小龍現在的同比跌幅，都不小。南京和廈門是同比跌幅超過10%的幾個大城市之一。
某種意義上，南京也是中國樓市的縮影。資金如流水，早期填平窪地，後期從高點溢出。區別只在於，早和晚而已。漲和跌，四小龍都只是早走一步而已。
5月份南京的數據，開始出現一些好的跡象了。比如二手房跌幅，不再是大城市第一了。3個月前，南京二手房掛牌量還超過19萬套，現在只有18.5萬套了。
有六個城市二手房掛牌量超過20萬套。它們是：杭州、重慶，成都，上海，武漢和西安。
