圖為兩岸高樓大廈林立的香港維多利亞港。（攝影：龐大衛/看中國）
【看中國2024年1月17日訊】（看中國記者李懷橘綜合報導）大陸房地產業頻頻爆雷，融資困難，導致資金鏈斷裂，是其中一個關鍵原因。隨著香港銀行減少對發展商的貸款規模，香港地產商會否難逃爆雷的厄運？
日前《路透社》引述消息人士指，由於香港樓市盛況不再，加上不確定性增加，多家香港主要銀行減少對本地發展商的貸款規模。已經有大行停止對一些高槓桿比率，及財務狀况欠佳的發展商批出新貸款。即使批出貸款，銀行也會要求發展商提供更多抵押品。外界預計此趨勢會令發展商融資成本上升，今年營業將更具挑戰性。
報導指，由於銀行收緊向地產商借貸，私人信貸提供商正在取代銀行造成的資金缺口。自去年以來，越來越多的地產商因為無法從銀行貸款而向私人信貸提供商求助。惟信貸業對本港房地產行業持謹慎態度，現金流充裕的開發商尚可找到融資渠道，但一些高槓桿的發展商根本無法從市場上借到錢。
據消息人士指，私人信貸的利率為10%～20%，而銀行的利率約為6%，貸款價值比嚴格控制在60%以下，甚至低至30%，以便在估值進一步下降時提供額外的緩沖。
時評人顏寶剛表示，由於香港房屋銷售低迷、寫字樓空置率創歷史新高，今年對地產商來說，形勢可能比去年更艱難。他統計了去年本地地產商的負債資產比率，發現小型發展商負債比率最高當屬九龍建業，負債率達125%，其次是遠東發展為73%。這些都屬於相當嚴重水平。
至於中型發展商恒隆地產和嘉里建設，其負債率分別為30.4%和33.3%，均高於三成。而以收租物業為主的銅鑼灣大地主希慎，負債率亦高於25%。
不過顏寶剛認為，真正令人擔憂的是大型發展商新世界，其負債比率為48.7%，接近五成。他說，如果將永續債【注1】視作債務，新世界的綜合淨負債率已經達到83%，而單計淨負債比率則為93%。以新世界有約2400億港元有息負債做初略推算，每年的利息支出近90億港元，但其核心收益或不足70億港元，這明顯是不能持續的狀況。
加上目前無論私人借貸或銀行的利率都偏高，發展商要融資，實在困難重重。此外，高息環境亦會導致資產的資本價值大幅縮減，股本降低必定推高負債率。假如高息環境一直存在，可對地產商構成致命威脅。雖然新世界管理層表明會加快減債，不過顏寶剛直言，暫時看不到該公司有甚麼出路。
至於財務狀況好的公司則有長江實業，負債率僅為1.4%；新地，負債率為18.2%，以及淨現金公司的信和。
目前市場及投資者均寄望美國可以加快減息步伐，但顏寶剛留意到近期美國核心通脹有回升跡象，因此減息時間表可能比預期要遲，屆時再會對地產股構成新一輪打擊，部分負債沉重的發展商，可能真的要經歷97年的「爆煲」風險。
不少網民感嘆李嘉誠有先見之明，長江實業的負債率僅為1.4%。事實上，早在2021年，香港首富李嘉誠已預言「山雨欲來風滿樓，經濟會一落千丈」，建議公司要延長備用資金。
至於香港經濟何時才會「柳暗花明又一村」，李嘉誠則暫時未有提及，並指外國投資者對香港仍有有保留，要保持謹慎，「要自己顧自己」。
註釋：
【注1】永續債（Perpetual bond；縮寫為PERP），是一種由投資銀行精心設計的衍生性金融商品，沒有到期日或到期日設定在2099年，該商品以債券的形式由銀行理財顧問推薦給符合資格的客戶購買。因此也被稱為永久債、永久債券或萬年公債。永續債券的最終目標是發行人必須按期支付債息直到永遠，發行人不一定要贖回。
