【看中國2022年1月14日訊】2021年9月下旬，東莞市人力資源和社會保障局更新了人才入戶的負面清單，表格內容只有兩行：房地產經紀人和房地產經紀人協理。
清單的意思就是，東莞不再接受房產中介的人才入戶申請。東莞解釋是這兩種證書：含金量低、容易考取。
這個負面清單，其實從去年9月以來，只有信息技術處理員、系統集成項目管理工程師兩種職業上榜。前者要求會熟練使用電腦，後者相當於全國計算機和軟體技術考試中級水準。很多東莞人通過考這兩種證，實現了人才入戶。有培訓機構透露，在他們那裡報名的學員，要麼是家庭主婦，要麼是個體戶，會開關機、瀏覽網頁就行了。
大概因為這種考試太簡單，東莞後來拒絕了這種人才入戶方式。但這次，負面清單裡，信息技術處理員們消失了，換上了房地產中介的名字。
看了一下房產經紀人的考試真題，難易程度不好評價，但交易制度、業務操作、專業基礎這些科目，看著就頭暈。
2021年9月初，有市民在東莞問政平臺催促，二手房指導價政策到底啥時候落地？幾天後，市住建部門回覆，政策將於近期發布。
那時，東莞樓市其實已經變了天。整個8月，東莞二手房網簽價格環比下降了900塊，成交1682套，大概接近2020年同期一週的數據。
接下來要發生的，之前都在深圳發生過了。在深圳實行二手房指導價政策後，樓市彷彿回到了2008年。中介門店也紛紛倒閉或合併，中介們有的挂職，有的回老家休息。
還是在8月份的時候，有些白襯衫還在指點江山，開口閉口一千萬。下一個月，就開始騎電動車兼職送外賣了。
不是說深圳樓市永不眠，怎麼就關張了？
東莞的二手房指導價政策落地後，房產中介也知道，困難的日子馬上就來了。但他們想不到，沒等自己收拾行囊，戶籍的逐客令已經先到了。
筆者曾對這座城市很熟。這座城市上次如此厭棄某個群體，還是2014年。
1
貝殼的左暉去世前，筆者和他有過一次交談。他提到外界認為的幾個競爭對手，對他們都做了一些點評，其中包括了頭條系的幸福裡。
2019年8月，字節跳動全資控股了「幸福裡」的運營公司。當時，幸福裡APP剛上線10個月，是一個定位買房租房的交易和資訊平臺。完成收購後，今日頭條房產頻道最顯眼的廣告位，就全是幸福裡的海報了。
左暉說幸福裡2019年增長都還挺快的，2020年到了一個瓶頸期。他說這個行業都要回答一個問題，就是你的出現，能給客戶帶來什麼樣的價值：純廣告模式都會比較難。
左暉說貝殼找房的挑戰主要來自內部。潛台詞是前面提的幾家，都不能構成威脅。
和左老闆聊天那會，貝殼股價還是60多美元，市值700多億美元，是萬科市值兩倍多。三個月後，他突然不幸去世。貝殼股價下行，他們的主要挑戰，也不再來自內部。
左暉並沒有怎麼重視的幸福裡，也迅速啟動了對貝殼找房的狙擊。過去一段時間，幸福裡除了大肆招兵買馬，一直停留在線上模式的他們，終於把眼光投向了線下：他們一直在與麥田等中介談戰略合作。
在北京二手房市場，鏈家是絕對的老大，我愛我家是千年老二，緊隨其後的，就是麥田房產了。麥田房產的成立時間，比鏈家還要早一年。他們的老闆繆壽建，和張一鳴是福建老鄉。很多年前，有人問繆壽建，是什麼讓他決定從福建來北方發展，他的回答是：我們要建立一個偉大的組織。
看到這句高屋建瓴的話，終於知道自己的煎餅攤，為什麼走不出北京的大望路了。
貝殼的標誌性意義在於，他們是第一家從線下起步做成的線上網際網路平臺。對於張一鳴來說，他只能從線上往線下進攻。
很多鏈家的經紀人已經注意到，頭條系的幸福裡APP對貝殼的線上分流作用明顯，很多經紀人利用抖音獲客，那裡生產內容的方式和速度，不是貝殼能做到的。但張一鳴顯然很明白，如果想要擺脫純廣告模式，切入到房產交易環節，必須擁有線下門店的布局。
怎麼看，都只剩下收購這一條路了。貝殼不好惹，我愛我家的背後已經站著姚勁波的58集團，福建老鄉的麥田房產，似乎是合適選擇。但這樣一個天作之合，在去年9月初談判接近尾聲的時候，突然按下了暫停鍵。這其中主要的原因，用一個自媒體人的話來說：我們每個人都能感受到，一場深刻的社會變革已經開始。
這段時間，很多行業都發生了巨變。網際網路行業和房地產行業尤其如此。對字節跳動來說，他們不只是放緩了與麥田房產的深度合作，還出售了旗下的證券業務，收縮了金融和在線教育等相關業務。
房地產是張一鳴創業夢的起點，他曾在2009年創立房產搜索網站九九房。在此期間，他接受媒體採訪時說：大多數人收入的大頭都花在房子上，一個擁有巨大潛力而需求又遠未被滿足的市場。
九九房、優優好房、懂房帝都沒有讓張一鳴滿意，幾年後，他又帶著幸福裡衝了上來。從線上到線下，他做了所有他該做的事情。但眨眼間，風口就過去了。連地利與人和，都沒有站在他這邊。
2
2021年8月份，深圳二手房成交量是2043套。近八年以來，深圳二手房成交量只有兩次出現「1字頭」，一次是2020年2月，一次是2019年2月。第一次是因為疫情，另外一次，是2016年開始的樓市調控三年多的威力顯示。深圳二手房指導價政策是2021年2月實行的，眼看著，上輪調控政策通過三年時間才做到的，這次幾個月就要實現了。
後來一直有傳言說，北京也在研究二手房指導價政策。一些人擔心，這樣的景象，有可能在北京上演。
這大概是貝殼、我愛我家、麥田房產最不願意聽到的消息了。對這三家中介巨頭來說，北京都是他們各自的大本營，是基本盤。
也是在去年8、9月份，上海鏈家在規勸房屋買賣經紀人，轉崗去做租賃業務。上海出臺二手房核驗機制後，某些門店慘到原本二三十套的維護房源，只有一兩套能顯示。買家也意興闌珊，銀行是根據核驗價放款的，而核驗價大概只有真實成交價的六成左右。
上海鏈家有兩萬三千多名經紀人，至少有一兩成要去做租賃了。一旦二手房指導價在北京落地，對鏈家來說是難以承受之重。
隨著二手房指導價的實施範圍不斷擴大，買賣經紀人轉崗租賃經紀人，很可能變成很多中介公司的集團策略。只憑買賣交易，他們已經養不起門店了。
地產人終於相信，政策工具箱裡有那麼多殺器，足以重塑一個行業，甚至推倒重來。
貝殼現在的股價是剛剛在20美元的發行價上方。筆者的幾個朋友，手裡拿著貝殼的期權，高點時身價幾百萬、上千萬，中間起起落落，現在一算，這些期權的價值只有高點時的五分之一了。朋友說：紅塵來去一場夢。
同樣感到人生如夢的，還有萬科、融創。他們都是貝殼的股東，貝殼股價漲一點、跌一點，都會影響他們的財報。
2021年以來，貝殼股價單日跌幅最大的一天，不是左暉離開的日子，而是發生在7月份。那段時間關於中介市場的消息，是一則傳言：房屋交易中介費不得超過當地社平工資3倍。
消費者對房產中介的不滿，很多是關於中介費的。中介費到底貴不貴，這個問題，貝殼找房現在董事長彭永東曾說，鏈家養了大量的程序員，開了很多門店，做了很多行業基礎設施建設，這些成本最後都要找到出口：我們這十年的消費者，實際上是為這二十年裡那些效率比較低的經紀人埋單。
原來我們又是代價。
3
同樣是2021年8月，杭州二手房交易監管服務平台上線了個人自主掛牌功能：「官牙」出現了。
官方中介鼎盛於明清，那時商品經濟初萌，牙行發揮了促進商品經濟發展的作用，日本學者稱之為中國古代商業之魂。但官方不太喜歡這個行業，於是向牙行發放類似於官方營業執照的牙貼，牙人們開始在交易中幫朝廷收稅，成為了管控商品經濟發展的工具。
當時大家以為，杭州要取消房產中介了。然後發現，這個平臺早就有了，只是做了一些功能修改。
這種事情，其實大北京也嘗試過。2015年，「北京市房地產交易信息網」上線，這也是一個政府主導型平臺，但最終掛牌量和成交量都非常少，動不到中介的蛋糕。
從實際效果看，杭州的官方平臺也並未產生巨大影響。個人掛牌功能上線近一個月了，掛牌數也大約只有2000套，其中還包括了一些歷史數據。
賣家顯然還是想找能幫賣出高價的平臺。看看杭州我愛我家在上面挂了17萬套房子，浙江鏈家挂了12萬套，德祐挂了三萬多套。幾十萬和幾千的對比中，還是能看出來業主對中介行業的認可。
但沒過多久，深圳的官方二手房交易平臺也上線了。風聲鶴唳的市場，有人又開始擔心，事情可能不是大家當初以為的那樣。
中國樓市到底需不需要中介，這件事其實早有城市試點了。
2018年8月，河南永城取締了67家未在房管局備案的「黑中介」，一年後，僅剩的10家有牌照的中介機構備案到期，也都變成了黑中介，所有中介門店的門頭都被拆除。
2018年，河南永城市政府獨家經營的永城房產信息中心（網路圖片）
河南永城成了中國第一個沒有房產中介的城市，白襯衫、黑西褲，這種著裝幾乎在這座城市絕跡了。唯一的中介，就是「官牙」。
2017年，永城政府上線了房產平臺「永房寶」。當地中介佣金一般為1%，政府平臺就說收費才0.3%，遠遠低於市場價。永城市官方聲稱，平抑房價、穩定市場、打擊「黑中介」的違規行為，是整治行動的初衷和目標。南方週末記者後來去採訪，發現對政府接管中介的做法，當地老百姓人人拍手稱快：就算是收費的，效率低點，我也願意。
不過，對於永城政府的這個行為，左暉當時發朋友圈說：服務如何？房價會不會降？我們兩年後再看。
紅星新聞後來也去那裡看了下，發現政府平臺還是滿足不了市場需求。以前合規的中介轉戰地下，成了地下黑中介市場。大家把門店變成了茶館、裝修公司、家政，其實還是在做「白襯衫」，只不過陌生人來問就不承認。
這段時間裏，永城摁住了中介，但摁不住房價。永城的商品房均價還是從四千多元，一路上漲到八千元出頭。
近兩年後的2020年6月，河南永城恢復了中斷近兩年的中介備案和年審，「黑中介」們又把門牌換回去了。但緊接著，這個河南最東邊的小城，成功創造了一個經濟學奇蹟。在2020年7月，他們的房價陡降到5800元，從此再也沒有任何變化，成了一條沒有任何波動的直線。
價格圍繞價值上下波動，這是高中的知識點吧。永城的經濟學奇蹟是怎麼實現的，一個在永城做了11年的中介，說了點自己的感想：
為什麼很多建成小區三到五年不給辦理房產證？新樓盤限價不超過五千，開發商怎麼賺錢？
責任編輯:宇真
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