宣告破產的房地產企業已經增加到了408家。(圖片來源:Getty Images)
【看中國2019年10月31日訊】最近,大家都被這麼一條新聞吸引,說截止10月底,宣告破產的房地產企業已經增加到了408家,這種趨勢在9月份之後,更加明顯,在9月份,95家房企融資達到1124億,環比上升45%,同比上升17%,也就是說大家現在都沒錢,瘋狂的在找錢,如果找不到錢,那麼很可能發生資金鏈斷裂而破產。
但是,就在這個房地產開發商生死存亡的時刻。中國的監管方,在不斷地嚴查銀行違規放貸,並時不時的就開出巨額罰單,房地產領域貸款增速則連續14個月回落,9月末,人民幣地產貸款餘額為43.3萬億元,同比增速為15.6%。前三季度,新增人民幣地產貸款4.6萬億元,與去年全年水平相比低6.2個百分點,降至24.1%。而且央行表態,未來可能都維持在一個25%以下的佔比。而之前幾年這一數據都是30%以上。
在銀行的融資渠道受阻,地產企業只能轉向海外去借高利貸,9月份,房企海外融資38億美元,相比八月多了15.8億美元,而且利率越來越高,某開發商今年一直有傳言,說資金鏈吃緊,他在7月的時候,海外融資,票面利率已經到了15%,但據說這個水平還不是最高的。發債的票面利率甚至已經超過了他們的淨利率,這就好比,你做100塊錢的生意,一年也就能賺10塊錢,但是你這100塊錢中,80%是借的,利息是一年15塊錢。這就是地產商的現狀,幾乎是替債主打工了,甚至弄不好還得倒貼錢。
那麼有人說了,開發商如此困難,紛紛倒閉,會不會房價馬上就要降了,恐怕現在還得不出這個判斷,客觀的說,一年倒閉400家開發商,真不算什麼大事,而且這些開發商也都不是什麼大企業,要知道整個中國有將近10萬家開發商,別的不趁,房企有的是,像牛糞一樣多。而且幾乎每年都破產個幾百家,算是一個常態,大家沒必要太過上心,現在起碼頭部的開發商們活得依然很好,萬科還在到處拿地,碧桂園也在快速施工,恆大和融創這兩更是高調,排名前十的開發商中,也就綠地說今年業績同比下滑,其他的都依然是同比增長。
生死存亡肯定不至於,但是大家也會明顯感覺到情況不妙,跟地產公司的高層聊天,他們就覺得現在環境太差了,甚至是房地產行業這15年以來最差的環境,政策調控似乎完全沒有收手的意思,而且銀行確實態度比較決絕,以前都是調控2年,放鬆1年,3年一個週期滾動前進,2007年,2010年,2013年,2017年,都是調控年,2009年,2012年,2015年則都是放鬆年,現在從2017年開始算,已經到了時間點,但卻沒有任何的要松的跡象,政策還在密集的出臺,所以大家心裏也都越來越沒底。一開始大家還比較樂觀,現在則越來越緊張了,不知道還是否能迎來放鬆週期,現在大家都在做壓力測試,如果就是不放鬆了,自己還能挺幾年。
其實自打提出房住不炒開始,樓市的玩法就已經變了,以前只是限購,但基本內核都沒變,而最近這次,大家應該發現不光是限購,限售,限貸,還有人口洗牌,土地供給洗牌,甚至未來通過房產稅,地方的收入來源也要進行洗牌,所以這次的動作相當大,而且並不僅僅針對樓市,涉及到整個經濟結構的調整,甚至是未來幾十年的政府收入方式。
所以絕不可能再是之前那種調控2年,放鬆1年這麼簡單了,整個房地產行業也會在這樣一次經濟變革中被重新洗牌,大魚吃小魚,產業集中將不可避免,剛才我們也說了,10萬家開發商,這個數量實在是太多了,未來必然會出現大量開發商破產倒閉的情況。
大家可以回憶一下,2012年前,中國大概有幾萬家小煤礦,10幾萬煤老闆,這是當年最富的群體,後來一場能源結構變革,煤價大幅下跌,讓這個行業發生了大量的兼併重組,時至今日,煤老闆已經成為歷史,當年的巨富階層,如今已經銷聲匿跡,甚至債務纏身。應該說現在就是開發商的2012,再過5年,這些曾經巨富的開發商,大多也會如煤老闆一樣,退出歷史舞臺,甚至債務纏身。只有頭部企業能夠倖存下來,但是也已經實力大不如前。
至於房價,現在還有潛力的,只有新一線和二線頭部,因為人口持續流入這個事,實在是支撐力太強,即便房價很高,人口如果每年都流入幾十萬,那麼也會推升房價的,就像2015年之前的北京上海一樣,房價當時就很高了,但每年都有50萬人流入兩座直轄市,所以最後還是水漲船高。
相反,如果人口流出,房價還在漲,那就全都是虛假繁榮,城市收縮,過幾年必然暴跌,甚至跌一半你也未必能賣的掉。除非剛需,最近2年不買房不行,否則都應該再等等。記住,能不買就別買。即便是自住,也一樣,在跌回到2015年的價格之前,最好還是先租著。不要覺得不可能,只要房住不炒再堅持兩年,那些沒有大量人口流入的地方,十有八九會重新見到2015年的房價。