徹底說清房價!利率已經接近極限位置了(圖)
房屋的租金水平(增長率)、利率、還有就是人們的偏好。(圖片來源:Adobe stock)
【看中國2019年8月26日訊】房價是個很神秘的東西,大家覺得它就像一個魔術師的箱子,不知道裡面到底是什麼機關,反正你看到的效果就是它的價格在變化。由於不知道箱子裡的機制,所以大家本能的會焦慮。恐懼來源於未知嘛,當我們把箱子打開,清楚看到它的機制之後,就不再會有焦慮和疑惑。
這個箱子裡面,決定房價的,一共有三個齒輪:房屋的租金水平(增長率)、利率、還有就是人們的偏好。決定房價的因素,大家八仙過海各顯神通,市場上分析方法千千萬,但是萬變不離其宗,最終落腳點,100%都是落在這三個齒輪上。
01租金水平
先說第一個,租金。有學者做過一個研究發現,中國2013年開始,一些城市的人口開始出現收縮了,而超級城市的人口出現了更快的增長。這就是我們之前說的,超級城市群的規模效應開始起作用了。城市規模越大,就有能力支撐更高水平的公共設施,如醫療教育文化交通等,並且成本更低。因此,人口會向提供更好的公共服務的城市遷移,於是人口越少的城市,流出壓力越大,租金下降越多。人口流入越多的城市,租金上漲越快。
對於房價來說,長期起決定因素的是租金水平。這就好比一座農田,產出越高的農田,就越值錢,產出的瓜果蔬菜產值升高,農田的價值也會跟著水漲船高。房子就是農田,租金就是產出。一個租金增速趨勢下降的房產,它的房價長期是走下降通道的,而租金長期看漲的房子,房價也會跟著同步向上。
02社會偏好
第二個,是偏好。什麼是偏好?印度人結婚不要房子,但是必須得有黃金,對黃金的喜愛這就是偏好;比如咱們這兒歷史以來喜歡房子,這也是偏好;歐美和日本年輕人租房結婚,這也是偏好。偏好除了文化風俗意義上,更多其實是經濟意義上的,風險越小的東西,大家越偏愛,風險越大的東西,大家偏好就越低。目前能夠觀察到的,無論從文化還是經濟意義上,下一代年輕人的偏好,正在發生某種微妙的變化。
03利率水平
第三個,我們今天重點談的是利率。利率對房價短期和中期影響非常之巨大,影響這麼大,但是這個角度,我們談的卻非常少。
在上世紀80年代初,美國的利率達到了歷史最高點15%,它對應著一個美國房價的最低點。而今天,美國利率來到有史以來的一個最低點,只有2%,但是它的房價卻創出了新高。所以,這就說明,歷史上美國地產幾十年的大牛市,它最重要的一個時代背景,就是利率幾十年來不斷的下降推升了房價的上漲。
為什麼利率的一點點變化,就會對房價有那麼大的影響呢?
我們來玩一個小遊戲。你有兩個選擇:選擇一,馬上得到100塊錢;選擇二,一年後得到110塊錢,你會選哪個?
有人會說,兩鳥在林,不如一鳥在手,先裝兜裡再說,先拿走馬上能拿到的100塊!也可能有少數人會願意一年後拿到110塊,看上去多一些,但是你要付出等待和忍耐。
但其實在經濟上,在一個市場利率為10%的環境下,這兩個選擇是完全等價的。今天的100塊,就是一年後的110元,而未來的110元,就是今天的100元,這就是金融上經常提到的「折現」的概念,其實不複雜。
但是,各位請注意,我們改動一個小數字,我們把利率從10%調降一半到5%,見證奇蹟的時刻出現了,未來的110塊錢,它就變成了今天的105塊錢(110/1.05)。什麼都沒有變化,僅僅只有利率變化了,未來的110塊,它今天的價格就直接從100塊漲到了105塊!
這就是利率的魔法,不僅僅貨幣是這樣,股票、債券、房子、一座工廠、一片農田,它此刻的價值,都會因為利率的細微變化,馬上發生巨大的變化。
這就是為什麼,全球投資者像追演唱會一樣去追六個星期一次的美聯儲議息會議。這就是為什麼,我們那麼在意央行的每一次表態,利率的每一次變化。
規律分享完了,就可以來說結論了,對房價構成直接影響的利率,我們主要觀察十年期國債收益率。
你會發現,在剛剛過去的2014-2017年期間,這是最近十五年以來,中國經歷的最大的一次利率下降期,市場利率從接近5%,降低到接近2%。僅僅這一個因素的改變,幾乎就可以讓所有資產的價格直接翻倍。所以在2014-2017年期間,我們先後看到了股市的大牛市、債券的大牛市、還有後來房地產的大牛市,它和利率的下降有直接的關係。
那麼,未來市場利率還會不會繼續下降呢?
目前我們的10年期國債利率是3%,接近20年來最低水平區間,可能還會下行,但是距離極限位置已經比較接近了。
因此,指望利率在低位大幅下降,從而推高資產價格,這是個小概率事件。從這個角度來看,房價整體上在短期,很難有大的漲幅。這就是從利率角度看房價,我們給大家的最終結論。
責任編輯:辛荷
短网址: 版權所有,任何形式轉載需本站授權許可。 嚴禁建立鏡像網站。
【誠徵榮譽會員】溪流能夠匯成大海,小善可以成就大愛。我們向全球華人誠意徵集萬名榮譽會員:每位榮譽會員每年只需支付一份訂閱費用,成為《看中國》網站的榮譽會員,就可以助力我們突破審查與封鎖,向至少10000位中國大陸同胞奉上獨立真實的關鍵資訊, 在危難時刻向他們發出預警,救他們於大瘟疫與其它社會危難之中。
看完這篇文章您覺得
- 日片《完美的日子》:光影交織中的美和釋然(組圖)
- 大開眼界!創記錄的「人體噴泉」(組圖)
- 習近平忌憚三個紅二代(組圖)
- 【宋紫鳳專欄】從潘美到潘仁美 是藝術加工還是神來之筆(組圖)
- 江曾一政策藏汙納垢 老虎前仆後繼終南捷徑(組圖)
- 中國經濟舊模式大潰敗 注定一個時代已經結束(圖)
- 網路熱傳六年多 據說是中共最害怕的帖子(組圖)
- 習近平對港最新指示曝光 傳李克強罕見炮轟林鄭(圖)
- 被「性開放」害慘的中國(圖)
- 央媽大放水也救不了!喊了30年的狼終於要來了!(圖)
- 真能讓國人吃草?川普仰望揭示出大問題(圖)
- 黨報「快閃式」抬鄧壓習 某人有王莽之心?(圖)
- 政庇綠卡華人回國後返美 卡遭沒收人被抓(圖)
- 一場規模超過中國GDP的龐氏騙局正在全球上演……(圖)
- 中共肺炎(又称武漢肺炎)
- 病毒
- COVID-19
- 疫苗
- 台鐵
- 拜登
- 川普
- 特朗普
- 國安法
- 貿易戰
- 習近平
- 華為
- 三峽大壩
- 新疆棉
- 長江
- 洪水
- 袁弓夷
- 港版國安法
- 漢光演習
- 國民黨
- 退黨
- 弗洛伊德
- BLM
- 中共
- 閻麗夢
- 金正恩
- 王岐山
- 賴清德
- 孟晚舟
- 關稅
- 邊境牆
- 彭斯
- 美國
- 貿易談判
- 劉鶴
- 王滬寧
- 江澤民
- 崔永元
- 中南海
- 內幕
- 中共
- 反送中
- 貪官
- 情婦
- 腐敗
- 反腐
- 打虎
- 官場
- 看中國
- 一國兩制
- 法廣
- 社交媒體
- 往事微痕
- 出賣國土
- FB
- 六四
- 朝鮮
- 加拿大
- 脫歐
- 央行
- 債務
- 槓桿
- 美元
- 貨幣
- 人民幣
- 歐元
- 日元
- 港幣
- 房地產
- 樓市
- 財政
- 財富
- 中產
- 海參崴
- 台灣
- 蔡英文
- 北京
- 劉強東
- 大媽
- 房價
- 疫苗
- 非洲豬瘟
- 大陸
- P2P
- 霧霾
- 基因編輯
- 防火牆
- 維權
- 709律師
- 上訪
- 法輪功
- 網絡審查
- 活摘器官
- 江東六十四屯
- 唐努烏梁海
- 長白山
- 白龍尾島
- 江心坡
- SARS
- 新疆勞改營
- 言論自由
- 女主播
- 央視
- 華人
- 移民
- 華人
- 留學
- 海關
- 遣返
- 簽證
- 回國
- 入籍
- 綠卡
- 民生
- 海外
- 加拿大
- 澳洲
- 民國
- 桂軍
- 抗戰
- 孫中山
- 蔣介石
- 宋美齡
- 鄧小平
- 林彪
- 劉奇
- 中共
- 皇帝
- 諸葛亮
- 易經
- 幽默人生
- 智慧
- 感悟
- 手機
- 預言
- 奇聞
- UFO
- 外星人
- 壽命
- 文革
- 養生
- 紫鳳
- 貫明
- 李道真
- 軼飛
- 李雲飛
- 雲中君
- 辛思
- 夏聞
- 時代漫談
- 滄海
- 東方縱橫
- 唐柏橋
- 王尚一
- 江楓
- 黃清
- 李唐風
- 園丁
- 今濤拍暗
- 李青城
- 秦就石
- 中經研
- 秦天靖
- 江浩
- Eagle Vision
- 李子壬
- 馬新宇
- 馬來啟
- 紫君
- 秦山
- 陳破空
- 戴東尼
- 曹長青
- 邢仁濤
- 瑜正
- 簡易
- 肖川
- 伍凡
- 顧言
- 歸瑜
- 乙欣
- 陳泱潮
- 徐沛
- 彭麗媛照片真偽辨 多少習近平真情假意在其中(組圖)
- 中國洗錢組織成全球主導者 為跨國組織掩犯罪事實(圖)
- 挺過花蓮7.2強震 我們會再度好起來!(組圖)
- 「五一」深圳樓市:特價房直降百萬(圖)
- 金正恩的「歡樂組」令人咋舌 雀屏中選下場很不堪(圖)