【看中國2016年03月10日訊】最近,國內各種各樣搶房子的消息是不絕於耳,什麼北京燕郊已經售空,上海千萬豪宅被搶光,深圳交易大廳一號難求等等,一線城市房價大幅上漲,成交量激增;二線城市中,南京、廈門等幾個發達的地方,也是越長越快,價格直逼一線城市。而另一方面,媒體大部分都在唱空,說樓市瘋了,次貸危機的先照,坐等崩盤巴拉巴拉。對於這樣的判斷很多人是既擔心又糾結,擔心自己不會人品那麼背,真的去接了最後一棒吧,而糾結的是媒體唱空了十幾年,房價漲幅已經接近了10倍!而這次如果再聽媒體的,會不會又是幾年白幹了。
其實,這樣的擔心一直都有,幾乎每一年都差不多。所不一樣的只是不斷上漲的房價。在理智一步一步被摧殘之後,最後也就失去了理智,所以衝進去往往接到最後一棒。這個觀點在股市上已經一次一次的驗證過了,最早買股票的都是容易衝動的,而所謂的理智者通常都會捂緊錢袋子,再等等,等著等著逐漸失去理智,他們入市了,就基本離崩盤不遠了……
所以,對要不要買房這個問題,筆者一直就勸大家,大主意還得您自己拿,因為每個家庭的情況不一樣,有的就是急著住房的,比如孩子沒地方上戶口,要不就是真的結婚住不下了。不買房媳婦都找不到,家裡人要斷交了的那種,那您還是買吧。多高的房價也不重要,畢竟錢財是身外之物,弄得家破人亡就犯不上了。至於有些人明明住著100多平米的房子,一共也就2-3口人,然後還說要換個120平的,還說這是「剛需」,那就有點欺負人了。中國人均住房面積已經超過了30平米,在全世界都是名列前茅的了(下圖)。所以,如果你的人均住房面積超過了30平米,就不再算是「剛需」了。這個時候你買房,並不是為了住,也不是為了生活,而只是因為恐懼。
中國與其它國家人均住宅面積比較圖(網路圖片)
恐懼一,怕人民幣再貶值。畢竟十幾年時間,人民幣外升內貶,乍一看對外升了30%,但老百姓幾乎沒感受到,反而是國內房價蹭蹭的漲。原來攢下來買半套房子的錢,現在只能買一個廁所,有些人就想了,如果我當時咬咬牙買個大一點的,現在賣了,大概都能退休了。所以這種悔恨會讓一部分人失去理智。
恐懼二,對其他投資市場沒有信心。去年一場股災,著實給大家潑了一盆冷水,買股票賺錢,真沒有那個腦子,理財和定存又沒什麼利率,債券根本分不清怎麼才算漲,也不知道到哪去買,黃金都是1800多美元的時候搶回來的。所以比較來比較去,似乎也就只有房子稍微靠譜一點。反正之前買的都賺了,身邊買的也都賺了,還沒聽過誰因為買房賠過錢。
恐懼三,覺得房地產已經道德綁架了中國經濟。如果房地產跌了,中國經濟也就跌了,所以結論是國家不會讓房地產跌。對,相信國家。
恐懼四,中國的房子凝結了太多的身份符號,所以有人喊出來「北上深永遠漲」的口號。因為買到了北上深的房子,就證明你有戶口了,有身份了,能留在大城市了。能享受一線城市的福利了。只要全國人民還要往大城市湧入,房價就跌不下來。
當然這只是你一廂情願而已,是根據之前的經驗判斷而來。而真實情況其實根本就不是這樣。
第一,人民幣由於是特殊的結售匯制度,所以在徹底開放之前,一定是內外不一致的。之前十年是內貶外升,之後十年如果外面要是貶值,在國內很可能是升值。這主要體現在資產價格下降上。其實去年已經開始,很多爛尾樓,工廠和公司都迫於經營壓力賣出了白菜價,而大宗商品價格也是一直下降(這兩天開始反彈),人民幣的購買力其實是增強的。而隨著大量的本幣外流,社會流動性下降,央行即使再印錢,也只是補窟窿,注入的水多,抽走的水更多。看看銀行間無風險利率就知道,根本利率就降不下來了。所以,之前十年最大的問題是通脹,通脹的最佳應對方法就是舉債,所以你看到貸款買房子的人都富了,而之後十年的問題是通縮(短暫的輸入型通脹,反過來逼迫央行加息),那麼舉債的人可能就要倒霉了。工作薪水降低,房貸壓力加大,到時候這日子該怎麼過,你得仔細考慮。
第二,所謂投資就是拋掉風險高估的資產,買入低風險低估值的資產,那麼股市相對樓市來說,顯然股市的風險已經釋放了不少。而樓市正在高位,所以追漲其實是羊群效應,根本就不是理智的投資選擇。
第三,房價跌了中國經濟根本就沒大事。可能影響的人群還沒有股市多,最倒霉的就是這一兩年買進去的投資者,5年前您買的房子,估計都漲了得有一倍多。就算房價跌一半,對您的損失也是沒有的。即使是剛剛買房的,如果按照3成首付貸款,不去搞場外配資,那麼加上各種稅費和裝修,首次付出的置業成本也超過5成了,也就是說房價跌一半,你也不會輕易斷供,因為一半的錢已經交了。所以從這個角度講,銀行在個人貸款業務上市沒什麼風險的。反而是開發商那邊的開發貸風險比較高。所以才有了最近的這招,用個貸加槓桿來化解開發貸的風險。讓追漲的這波購房人,來承擔最大的風險。如果風險轉移了,他肯定會讓房價跌下來的,因為只有房價跌下來,才不會繼續刺激開發貸的泡沫擴大。也就是說最佳的算盤就是,在去庫存之後,補庫存之前,讓房地產跌下來才是對國家最有利的局面。所以房價跌下來,哭死在廁所的人數相當有限。大部分自住者無所謂,而投機者將面臨無法變現的局面。房子不再是資產而是一種負擔(3年內房產稅肯定會出而且一刀切的可能性更大)。
第四,至於大城市的人口戶籍福利,這個正是戶籍改革的方向。最近,教改已經讓很多學區房名存實亡,未來很可能就沒有這個概念了。另外,北上深的人口未來五年肯定是不再增長的,甚至核心區要每年減少幾十萬人,這是硬性指標。市長們反覆強調了的。在人口下降的日子裡,高房價何以為繼是個巨大的風險。
比較一下,日本房價收入比最高的時候也就15左右(下圖),中國目前已經超過了30,這還不算貸款的利息。
日本東京「首都圈」附近不計稅費的房價收入比(網路圖片)
還有最重要的一點:很多人真的買不起房了。北上深的房價收入比已經超過了30倍,一個家庭不吃不喝30年買套房子,這是不可想像的。從這個指標來看,中國的風險已經超過了日本,超過了美國,超過了香港!在正常的市場經濟國家,之前從未見過。
中國人面對房子的最大風險其實在於:我們真的沒有見過一輪完整的房地產週期,所以不知道臨界點在哪,也不知道跌起來有多深,更不知道要跌多久……