近日，有知名國際投行分析師撰寫了一份報告，指出了目前全球五大潛在泡沫資產，他們認為這些資產的現價超過了其基本面可支持的合理價值，可能會迅速面臨調整。這五大資產泡沫之一，就是亞洲房地產。報告認為，當美聯儲縮減QE所購買的資產並且上調利率時，將直接影響到亞洲、特別是香港的融資成本。「明年一季度將是其泡沫將會破滅的預計時刻。」
儘管報告更強調香港市場，但對於房價漲幅有過之而無不及的內地房地產市場，誰又敢言將會置身事外。特別是，在近幾年中央連續調控「重拳」壓力下，房價並沒有如願回歸合理區間，反而繼續走高，尤其是在部分一線城市，泡沫化跡象已經非常明顯。與此同時，「熱錢」流入流出頻繁，而國內產業卻日漸「空心化」，這無疑進一步凸顯資產價格泡沫的風險。
對於國內公眾而言，沒有好的投資渠道，越來越多的錢進入房地產市場，是導致內地房價持續走高的重要原因。過去10年，是中國經濟高速增長的10年，也是居民財富大量積累的一個階段。財富管理成為民眾保值增值的迫切需求，但遺憾的是，本應成為居民財產新收入重要來源的股市，在短暫經歷了2006年至2007年的大牛市後，就此一蹶不振。儘管此後銀行理財迅速崛起，但與房地產市場帶來的財富效應相比，依然不能滿足很多資金的需求。因此，大量資金持續湧入房地產，也製造了房市10年「只漲不跌」的長期牛市，並且這一財富效應，進一步激發更多資金的到來，其中已經包括很多從製造業退出的巨額資金。
現在，除了國內財富效應的傳遞，導致房價泡沫化的因素中，似乎又可以看到「熱錢」的影子，這更加令人擔憂。從去年12月開始，外匯佔款扭轉此前負增長的態勢，且金額持續放大。例如，央行發布的數據顯示，4月中國金融機構新增外匯佔款達2943億元，為五個月連漲；今年以來，新增外匯佔款已超過1.5萬億元，是去年全年的3倍還多。這背後有人民幣升值的因素，也不乏熱錢衝擊資產價格的可能。
「熱錢」進入國內市場，一方面會流入房地產市場，導致房價特別是一線城市房價繼續走高，另一方面，其逐利性與短期性又決定會快速撤出。有專家根據其課題組的跟蹤結果發現，一季度「熱錢」流進的依舊是一線城市的房地產，這說明「熱錢」和外資對進入中國房地產市場的興趣仍然不小。不過，此前有亞行經濟學家表示，新興東亞地區比過去更具經濟彈性，但各國政府仍需警惕，防止資本流入激增，過度推高資產價格，同時應針對美國和歐洲經濟回暖後的資本回流做好準備。
沒有只漲不跌的市場，中國的房地產市場的價格泡沫同樣有破裂的風險。我們先看一下前車之鑒。遠有上個世紀80年代末日本資產泡沫破裂的慘痛教訓以及90年代初我國海南和廣西北海房地產泡沫破滅的記憶；近有導致本輪國際金融危機的美國「次貸」，源頭同樣是房地產價格泡沫。在泡沫中，每個參與者似乎都是贏家，政府、投資者、銀行都分享著泡沫帶來的溢價與幻覺，但當泡沫破裂，盛宴結束，留下的則是受傷的經濟、破產的投資者以及壞賬纍纍的金融機構。
坦白說，沒有人能準確預知資產泡沫破裂何時會到來，但風險在日益逼近已不容忽視。除了近期「熱錢」的擾動外，有研究近日表示，至少有三個原理促成房產泡沫破滅，它們是金融規律、房產登記制度和房產稅全面推出。經濟和金融規律，顯然是促成資產泡沫破滅的主要原因，而2014年6月底前將出臺並實施的不動產統一登記制度以及有望擴大試點範圍的房產稅，則可能成為壓垮駱駝的「最後兩根稻草」。
来源:金融界
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