城市的慾望空間是房價漲跌幕後推手
城市的慾望空間,才是房價漲跌背後的一隻無形之手,它不斷地將貨幣時空的價格,轉化為房地產交易的空間溢價。
在史上最嚴厲的樓市政策調控之中,中國房價走勢呈冰火兩重天。此時房價漲跌之爭甚囂塵上,甚至讓一些人斯文掃地:2012年年底,某地產人士竟與人約賭,若2013年3月中國樓市上漲,就在北京長安街裸奔十公里。
而就在不久前,鄂爾多斯等地的樓市崩盤,上海浦江邊的豪宅卻以每平方米21.9萬元的天價成交。人們不禁要問:合理房價之「理」在何方?由此,筆者提出一個新命題:城市的慾望空間,才是房價漲跌背後的一隻無形之手(而非宏觀調控),它不斷地將貨幣時空的價格,轉化為房地產交易的空間溢價。
財富夢與貨幣時空
在房價上漲的城市,人的慾望較高,並通過財富的磁場效應而吸引人口流入;反之,在房價崩盤的城市,人的慾望較低,並由於信心的缺失而導致人口外流。人口流入幾乎必然伴隨資金流入,使城市人口動態出現兩個流動性:窮人有夢,在城市尋找機會;富人有錢,在城市尋找人才。窮人這邊,人多錢少,需要租房市場並呼籲政府提供保障性住宅;富人這邊,中產家庭進入普通商品房市場,富豪階層進入豪宅市場,形成住宅市場的兩個價格水平,其一是住宅均價,其二是豪宅天價。所以,人口流入的城市會形成三級住宅體系,50%以上的人租房或被保障,30%-40%的人住普通商品房,5%-10%的人桌宅。
兩個流動性和三級住宅體系一旦形成,在富人的財富與窮人的夢想之間就會形成一個若有若無的慾望空間,這就是企業家和投資人驅動創新的市場!城市化驅動創新,企業家開發慾望,城市的慾望空間因此成為虛擬財富的溫床。在慾望空間之中是人口與貨幣的流動,是創業者與投資人的博弈,所以說,財富增長的無限空間是人的慾望空間。在這裡,土地的價值從農產品升級為空間溢價,勞動的價值從勞動力升級為創意創新。由於虛擬財富直接來源於貨幣化交易,兩大新興產業應運而生:金融業經營時間的價值,創造了時間的貨幣化;地產經營空間的價值,創造了空間的貨幣化,而地產與金融的結合創造了地產金融,其市場定位是把空間和時間的貨幣化演繹為理財產品的無窮組合,從而形成一個投資理財的產業鏈,讓財富管理成為都市經濟的支柱產業,所以筆者創造了一個虛擬經濟的概念:貨幣時空。
地產承載貨幣「空間溢價」
慾望都市與貨幣時空改變了社會財富的形成機制,人類智慧把貨幣化的虛擬空間變成了財富增長的溫床。所以,在都市圈的財富磁場中,時間是生命,空間是財富,貨幣的流動性把時間的有限性和空間的稀缺性融會貫通,演繹著慾望都市的財富人生。當夢想與財富交會之時,人類的奇思妙想就會在企業家和投資人的博弈中驅動創新,從而使城市本身成為人類社會最偉大的創新!特別是金融中心城市,通過生活方式的創新讓人們「胡思亂想」,不斷超越知識的侷限,不斷挑戰風險的邊界。城市的創新並非產業的技術變革,而是一種自發性的群體行為,讓城市化成為產業創新的土壤,讓金融業變成虛擬財富的源泉。
然而,並非任何城市都存在持續性的人口流動,也非任何空間都會形成財富磁場,從這個角度看不同城市的房價走勢才能理解城市化的空間溢價,才能看到,房價漲跌背後有一隻無形之手,在調節著貨幣時空的價格波動。貨幣化的空間溢價不能獨立存在,而是以房地產為載體實現產權交易的溢價,所以在市場經濟中,房價越高的城市,空間的溢價率越高。而在人口流入量越大的城市,金融業規模越大,創新機遇也越多。一個充滿機遇和風險的城市會成為「冒險家的樂園」和風險財富 的溫床,所以說:高房價是城市的財富,房價越高,風險財富的總量也越高。
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