美國房地產市場感謝中國買家
房地產投資性需求被擠出市場?大謬不然。
目前房地產成交量大幅反彈。據東方證券的數據,截至6月24日的一週,14 個監測城市成交量環比增 12.1%;同比增 49.5%,單周成交量創12年新高,基本已與2009年同期相當,其中北京、杭州、廈門、東莞單周成交量均創12年新高。一線城市環比增9.6%,同比增14.1%;二線城市環比增 13.3%,同比增 72.7%。在二手房方面,所跟蹤的 5 個城市成交量環比下降6.7%,同比增 18%。
另據愛建證券的數據,5月份所監測的十大城市,成交量環比全部增長,其中增長幅度最大的是廈門,成交套數環比增長49.15%。僅天津和上海同比增速下滑,增幅最大的是廈門,其住宅成交套數同比增長90.88%。再看端午小長假的樓市表現,據新浪樂居統計,北京新建住宅簽約1397套,二手房住宅簽約378套,合計簽約1775套,較五一小長假上漲104%,同比去年端午假期大漲307%。
房地產市場與股市一樣,量在價先,成交量大幅上升,意味著房地產開始觸底反彈,封堵住了房價下行空間。並且,這還是在限購限貸令沒有正式撤銷背景下的反彈,說明房地產市場迎來預期拐點。
對於地方政策而言,緊縮的財政收入逼迫下的放鬆成為理性選擇。6月25日《大河報》報導,河南省6部門聯合出臺省住房和城鄉建設廳獲悉,省住房和城鄉建設廳、省發改委、省國土資源廳、省人民政府金融服務辦公室、中國人民銀行鄭州中心支行、中國銀行業監督管理委員會河南監管局等6個部門聯合下發《關於支持剛性需求促進房地產平穩健康發展的若干意見》(以下簡稱《意見》) 今後貸款購買首套房,無論有無貸款記錄,銀行應執行優惠利率,給予基準利率下浮30%幅度內的優惠。
地方政府支持剛性需求已經到了若渴的程度。目前各地在抑制投資需求與支持剛性需求的中間地帶吃力地走鋼絲,在狹窄的剛性需求螺螄殼裡做道場,基本手法是縮小限購區域與擴大剛性需求範圍。前者包括,在城市的一環、二環等核心區域限購,其他區域不予限購,甚至實行購房給予戶口的鼓勵政策;後者包括,允許將未成年子女購房列入剛性需求,或者允許補繳稅收等允許非本地人士購房。
投資性購房不僅僅表現在住宅地產,還表現在商鋪及寫字樓等領域。資金逐水而流,商業地產的興盛顯然說明有無數投資資金有待消化。
據最新數據顯示,排名前20名的開發商均已進入商業地產。北京中原地產市場研究部總監張大偉稱,今年一季度住宅開發投資增速僅為19%,而商業地產則達到了43.4%,大量資金進入商業地產市場。而來自中購聯的《中國購物中心發展報告2012-2013》報告顯示,2011年底,北京擁有245家購物中心,其中216家是2004年---2011年開業的,645%的增速居全國城市首位。從數據分布上看,天津和重慶這兩個城市購物中心數量高於其他二三線城市,增速僅低於北京。
雖然近兩年租金在上漲,但已現疲態,租金回報率難以支撐高價,商業生態難以支撐不斷上升的租金與售價。以廣州為例,《羊城晚報》報導,近年來白雲萬達廣場、友誼國金店、高德置地、太古匯、萬菱匯等16個大型城市商業綜合體建成陸續開業,總商業面積接近150萬平方米,比2007年前五年的商業新增面積高出一倍以上。廣州的人均商業面積在3平方米左右,而發達國家的人均商業面積的標準警戒線為每人1.2平方米。一鋪養三代一般要求投資回報率至少為8%-10%之間。但目前廣州市場的商鋪回報率一般都在4%-5%左右,能達到5%的已經很難得。這些年廣州商鋪的售價漲幅在30%-50%左右,但是租金漲幅只有5%-6%。租金不如售價,顯然是投資者進入的結果,大大高於當地消費能力的上升。
寫字樓相反,一線城市甲級寫字樓租金狂漲。今年一季度,在全球147個城市中,北京的寫字樓租金上漲幅度位居全球首位。資金流入商鋪與寫字樓,當寫字樓的租金漲到一定程度,產業空心化隱憂初現。北京等大城市還有不可替代的區位優勢,中小城市只能面對租金狂漲後的一地實業雞毛。
資金仍然流向虛假經濟,甚至流到了美國。美國全國房地產經紀人協會6月發布的報告顯示,來自中國買家已經成為美國房產的第二大國際買家群體,僅僅落後於來自加拿大的買家。截至2012年3月,過去一年間,中國買家購買美國房產的交易額達到了90億美元,較前12個月的73億美元交易額增長了23%,所佔比例從2007年的5%上升至目前的11%。
無論是從商業地產的火爆,從中國買家在美加澳洲等地的購房熱情,從富豪榜榜單豪富們十年財富漲十倍來看,中國仍有投資需求的肥沃土壤,一旦取消限購,局面不可收拾。美國房地產市場感謝中國買家,背後是資金、泡沫的堆砌。
鼓勵剛性需求之時,抑制投資性需求絕對不能放鬆,此為本輪調控重點,不可偏移。
来源:每日經濟新聞
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