上述傳聞若得以證實,將限制但不會完全消除開發商上調住房售價的權利
當上海市市長韓正在10月10日舉行的第22次上海市市長國際企業家諮詢會議上再次強調上海遏制高房價的決心之時,誰也不曾想到一場更猛烈的樓市政策風暴,正狠狠衝向高房價的上海樓市。
昨日（10月11日）,一家房地產開發商的營銷總監向《每日經濟新聞》記者透露,在十一長假前,上海市住房保障和房屋管理局曾組織他們開會,不僅向他們重申了一房一價的規定,更要求新開樓盤只能下調售價,不能漲價。
雖然上述消息尚未獲得上海市住房保障和房屋管理局對口媒體的相關負責人證實,但記者在該局舉辦的網上房地產上,卻看到於10月份以後新上市的美岸棲庭、新城西尚海等樓盤的網上銷售表的「報價可浮動範圍」一欄均為負值,這部分證實了上述開發商營銷總監所說的情況。
上海房地產業一分析人士表示,新開樓盤的上述定價規定表明瞭上海市抑制房價高漲的決心。如果房價不能應聲而落,不排除未來還會出臺更嚴厲調控措施以遏制房價猛漲的可能性。
新售樓盤或不許漲價
在前述房地產企業營銷總監透露上海的最新政策動向之前,《每日經濟新聞》記者曾發現網上房地產預告的將於10月16日開盤的松江九亭的公寓項目都明確公布了每一棟樓房價的最高和最低價格區間,並且在樓盤銷售表的「報價可浮動範圍」一欄中寫明「-20%」。中國房地產信息集團分析師薛建雄說,那可能意味著房價將只能降價,而不能上調。
而此前,上海通過網上房地產銷售的絕大多數樓盤都僅僅只規定了整個樓盤的參考價,而在樓盤銷售表的「報價可浮動範圍」一欄中顯示為正值。業內人士解釋說,這代表開發商擁有向上、向下調整一定價格幅度的定價權。
但是,近期開發商們上調售價的權利卻被限制了。薛建雄介紹說,上海近期上市的新盤,絕大部分都是一房一價,並且都只規定了下調的比例,而沒有可以上調價格的幅度範圍。
記者根據新浪樂居提供的15個十一以後開盤的樓盤名單進行調查後也發現,除了那些早在今年10月以前已獲得預售許可證的樓盤外,新獲得預售許可證的樓盤——如美岸棲庭、新城西尚海等,均只規定了樓盤下調價格的幅度,卻沒有可以上調售價的比例。
對此,新城西尚海的開發商——江蘇新城地產的市場營銷部策劃經理陳雷證實,在網上房地產設定樓盤「報價可浮動範圍」為負值,是上海市住房保障局方面的決定。
對上述消息,上海市住房保障和房屋管理局對接媒體的相關負責人並沒有予以證實。他表示,自己並不知道此事,而昨日因為一直在開會,也無法第一時間證實上述消息。不過,他表示上海規定新推樓盤必須公開房價,一房一價的政策早在9月初就已經制訂,並不是什麼新的政策。上述限制樓盤漲價的政策可能早在今年9月就已公布。
薛建雄也進一步證實,對新取得預售證的樓盤只提供價格下調範圍,而不給予上調價格範圍的許可權和上海市住房保障和房屋管理局今年9月份新推出的一項政策有關。
當時,上海曾出臺《關於進一步加強本市房地產市場監管,規範商品住房預銷售行為的通知》（以下簡稱「通知」）。「通知」的第二條就規定,「各區（縣）房管部門要強化對商品住房項目銷售價格和變動幅度等的指導和審核……房地產開發企業調整銷售價格超出已備案銷售方案範圍的,應當再次報所在區（縣）房管部門備案。」
薛建雄認為,上海對新取得預售許可的樓盤只給出價格下調範圍,而沒有提供上調範圍,主要政策依據便是上述「通知」的第二條。「這意味著,開發商申請預售證時的價格只能跌不能漲了。」
抑房價效果難測
儘管上海部分樓盤的確已經失去了通過網上房地產主動上調售價的許可權,但不少房地產業內人士認為,這並不代表開發商徹底失去了漲價權。
「很有可能只是針對部分報價過於離譜的開發商。」方方地產諮詢機構總諮詢師胡宗亙認為,一些開發商的報價可能明顯高於周邊,而被監管部門限制其繼續漲價,因此才對外透露上海市房管部門只允許他們降價,不允許他們漲價。而如果他們的定價能夠合理一些,甚至明顯低於市場平均價格,上海市相關部門應該不會限制他們上調價格的許可權。
但即使不讓房地產開發商提高網上的銷售參考價格,也不一定能夠完全抑制房價的上漲。
復旦大學房地產研究中心主任尹伯成表示,即使網上房地產限制了開發商上調售價的權利,但開發商依然可以虛報高房價,然後再打折銷售的方法「變相」漲價。
衛明不動產營銷智庫總經理蔡為民也認為,通過網上房地產限制開發商漲價的做法,只能是在樓市的成交淡季才能產生作用。一旦成交放量,開發商們確實有非常大的可能性通過虛報高價,而後給出大幅價格折讓的方法完成變相漲價。
事實上,上海市房管部門對上述開發商可能採用虛報價格而變相漲價的做法早有預見。比如對那些售價明顯高出周邊很多的樓盤,要求其說明定價理由;對於定價理由不充分的樓盤將暫緩給予預售許可證。而在10月7日出臺的滬版「12條」樓市細則中更進一步規定,對售價明顯高於上一年度同區域平均成交價格一倍以上的樓盤,以5%的比例預征土地增值稅。
但是,業內人士仍然認為,上述措施尚不足以完全抑制開發商的漲價行為。「沒有開發商會因為多征土地增值稅而不去漲價的。」蔡為民表示。
中原地產上海研究諮詢部總監宋會雍也認為,上海限制開發商漲價許可權的做法,更多是為了向市場傳遞將深入調控房地產的決心,其作用更多是體現在「嚇阻」性質上,希望能藉此使市場重新恢復平穩,併進一步抑制投機客和投資者進入樓市。但這一做法對房價的抑製作用仍然是短期的,宋會雍認為,僅僅依靠這一做法,要中長期抑制房價很難。
「通脹因素仍然會使大量的資金進入到樓市。」尹伯成認為,真正要抑制房價還是要出臺房地產稅等比較厲害的「武器」。「不能老是只聽到傳聞,而沒有看到'靴子落地’。」
