前不久，曾經在中國建設銀行總行從事過近十年投資研究工作的李清明，經過大半年的調查分析，拋出了房地產暴利論，在業內外引起強烈反響。昨日（11日），他接受了記者的專訪，大曝房地產開發暴利黑幕，認為房價完全理論上具有下調的空間。
李清明1986年畢業於華中科技大學，研究生畢業在中國建設銀行總行從事近十年投資研究工作之後，現在某大型民營企業集團任副總裁。李清明告訴記者，憑藉近20年的工作經歷，經過大半年潛心研究透析得出結論：房地產業的確存在暴利現象！
李清明說，自上個世紀80年代初期實行改革開放政策後，我國的國民經濟持續高速發展，房地產業率先向民營開放。20世紀90年代後期取消行政事業和國營單位的福利分房制度，極大地刺激了房地產業的快速發展，個人買房比例從不到1％上升到95％以上，同時全國的平均房價也從每平米的幾百元上漲到現在的接近 2800元，房地產業成為目前中國最大的盈利行業。
從統計數據看，世界房地產業的平均利潤率一般都在5％左右，而我國卻在10％以上，中高檔房地產的平均利潤率更達到30％甚至40％。在房地產最火爆的北京，地段較好的二三環之間平均利潤率為20.4％。
在短短的20年內，中國的房地產業以超乎常規的速度催生了眾多的億萬富翁。其中很多富翁都是從「一窮二白」狀態起家的，而且很多人有著和億萬身家極不相稱的年紀。最近三年公布的中國100名富豪榜中，從事房地產的富豪逐年增加。2000年是25家，2003年就增加到37家。
李清明大致算了一下：2004年，北京全市實現商品房銷售額1249.1億元，按20％的利潤率計算，該行業一年的利潤高達249.8億元，不到兩天就要催生一個億萬富翁。廣州、上海等也是如此。2004年廣州房價飆升18.8％，一手商品房交易金額增長了26.2％，達到560.2億元。按20％的利潤率計算，廣州房地產年利潤高達112億元，約三天產生一個億萬富翁。
李清明認為，目前一方面房價高企，百姓不堪重負，而另一方面，房地產開發商卻在享受30％－40％的暴利。從這個意義上講，房價完全具有下降的空間。
為什麼房價不但沒有大幅下降，去年全國商品房均價反而大幅上漲了14.4％呢？他認為，這主要是供求關係不平衡所決定的。目前我國城鎮化步伐不斷加速，人口流動更加頻繁，城市特別是大中城市的集聚效應使大量人口湧入，客觀上增加了城市商品房的需求，拉動房價上漲。
隨著經濟的進一步發展，城鎮化步伐還將加速，還有8億多農村人口希望住上好房子，想方設法往城裡鑽。因此從長期看，房地產的需求將越來越大，在供求失衡的情況下，房價也會呈不斷上升的趨勢。如果在個別地方出現小幅下降，也只是升幅後的一個調整，下降幅度不會很大。
至於目前過高的房價，李清明認為，政府有義務也有責任出面進行干預，可以通過宏觀調控等手段對房價進行調控，避免出現過高的上漲。在目前召開的兩會上，吳菊仙等全國人大代表也呼籲，政府應制定相應政策法規，限定建築企業一個合理的利潤率空間，運用市場和行政手段，綜合調控房價。
事實上，目前許多地方的政府部門已經開始關注房價問題，並出臺了相應的措施。廣州市國土管理局在春節期間展開巡查，並嚴查預售證；春節之後廣州市房協又公開炮轟十大發展商，目的就是杜絕發展商聯盟哄抬房價，打壓房價增長過快的勢頭。
與此同時，上海市也開始了對上海樓市的整頓。從3月1日起，上海市房地資源局將嚴查違規銷售情況，到3月3日，短短3天之內，查封了7個因涉嫌合同作假、違規售房、抬高房價的樓盤。
不過，即便如此，李清明還是深表憂慮。他說，房地產業在中國應該是一個商品化程度較高的行業，用行政手段來進行調控力度相當有限。而百姓關於房價過高的呼聲，恰恰又反映市民購房的強烈願望和旺盛需求。很可能在經過行政手段的短暫打壓控制之後，房價將展開新一輪瘋漲。
暴利手法揭秘，手法一：土地交易黑箱操作
在國外，土地佔整個房地產成本的一半甚至還要多，但在我國也就是20％左右，超過25％的少有。李清明說，這與我國早期的土地制度不完善有很大的關係，土地供應的不規範和不透明，開發商違規拿地造就了暴利。
據他調查，開發商違規拿地的途徑多達10多個。許多房地產商採用與某些政府官員勾結的手段，使用各種「灰色手段」拿到土地，降低拿地成本。這點在房地產業內早已不是什麼秘密，僅僅用於批地一項的賄賂成本就高達地價的30％左右。
李清明說，除了賄賂政府官員等手段之外，最常見還包括城市中的「危房改造」土地和掠奪農民賴以生存的土地等。在我國早期的房地產開發中，許多開發商就坦言，他們從來就沒從正規渠道上取得過土地。據瞭解，北京現有房地產開發商近4000家，真正有開發實力的不足500家，大部分開發商靠土地運作照樣生存。
據李清明介紹，在招投標之前，違規拿地手段主要出現在「協議出讓」土地的方式中。2003年以前，全國城鎮有償出讓的土地中，以招標、拍賣等方式出讓的僅佔5％，其他高達95％是協議出讓。2003年12月8日，北京市首宗國有土地拍賣底價4.3億元，最終9.05億元成交，要是以協議出讓，暴利空間可想而知。據他估計，從20世紀80年代末以來，我國違規土地出讓、轉讓所造成的國有資產流失每年要達100億元以上。
手法二：假按揭大肆圈錢；李清明介紹，房地產企業一般都具有高達70％－80％的資產負債率，而且90％以上的也不在少數。「四兩撥千斤」，以1000萬元的資金建造1億元的項目，以1億元的資金建造10億元的項目屢見不鮮。
據李清明介紹，開發商對國家和銀行的各項規定，都有自己的對策。比如開發商通過特殊渠道打聽並聯繫到銀行有關人員，通過交流和溝通，開發商就會知道一些銀行的「機密」信息，如評分是否達標等信息，以便修改資產負債表，達到貸款的目的。
開發商通過抵押批文和樓盤從銀行獲取建設資金後，接下來就是用「假按揭」的辦法套取資金。其典型操作手法是，蒐集員工的身份證或一些不知情的人的身份證，簽訂虛假售房合同，然後和真合同混在一起從銀行獲得按揭貸款。
如果追查房地產公司的資金流向，樓盤銷售實際上在「假按揭」階段就已完成。先期的抵押貸款可以讓開發商的資金退出來，而按揭貸款則讓他們提前獲得利潤，後期銷售不過是把銀行的貸款填平而已。買方和賣方的關係在這個過程中悄悄發生了轉移，而建築成本和樓盤風險實際上由銀行承擔，這就是房地產商津津樂道的「空手套白狼」。如果銷售不理想，房地產開發商則另有妙計，按市價評估，將房屋抵押給銀行。
據瞭解，在廣州，假按揭現象也廣泛存在。僅2003年底查出的廣地花園一個樓盤的假按揭金額就達2億多元，共有2000多戶業主的房產涉嫌被重複抵押。
手法三：偷稅漏稅比較普遍；房地產企業偷漏稅是非常普遍的，也是造成暴利的重要途徑之一。2003年某市地稅局稽查分局耗費半年時間，對2002年度納稅額較大的88戶房地產企業進行了稅收專項檢查，竟然發現87戶有偷漏稅問題。
李清明說，他在調查中發現，而這種現像在中國相當普遍，多數盈利的房地產開發企業向稅務機關申報的是「微利」或者「虧損」。他們採取的手段一是少報收入，二是模糊成本。
為什麼房地產業偷稅漏稅如此普遍？而稅務局卻難以發覺其中的蹊蹺呢？李清明介紹說，房地產企業一般都是跨時間、跨地域滾動開發，他們會同時開發幾個項目，這就給房地產稅收檢查帶來困難。
因為稅務局檢查稅收情況時，一般都以年度為單位，但事實上，房地產企業的項目決算要等到整個項目工程通過驗收之後才能進行，也就是說，一天沒通過驗收，項目本身就不能算出利潤，而此時，很多房地產企業又會把前一項目中賺來的錢投入到下一個項目中去。因此，從賬面看來，房地產企業就是虧本的。
目前，房地產開發商在繳稅納稅中普遍存在以下六個主要問題：一是在扣繳個人所得稅時普遍都存在少計稅收入；二是預收款不繳稅或延遲申報納稅；三是項目連續滾動開發，項目決算期又有意無意地滯後，導致成本難以理清，企業所得稅應納稅所得額難以確定；四是借合作建房政策偷稅漏稅；五是故意遺漏土地增值稅和印花稅；六是繳稅時能拖就拖，欠著不繳。
手法四：偷工減料大減成本；我國有3萬多家房地產公司，但真正有建築能力的卻寥寥無幾。在房地產開發的過程中，從設計、到施工、監理、驗收，絕大多數開發商都是請另外的專業公司進行操作。這樣，某個項目由誰來承包、預算是多少就有名堂了。
據李清明介紹，發展商外界炒作的工程招標多半是作秀的，因為開發商內部也存在著不同的利益群體，他們會把工程分包給和自己有關係的人。另外，一些官員也會推薦一些承包商。而層層轉包的直接後果就是層層盤剝，層層盤剝的結果是建設資金嚴重不足。建築商為了保證利潤，只有偷工減料。
這就是質量問題層出不窮的根源。那些包工頭就成為房地產生物鏈中利潤最低的一環，而他們要發家致富，就只能靠盤剝工人和偷工減料了。由此可見，房屋建成後諸如「面積縮水」、「房屋滲漏」、「延遲交樓」等問題其實早在開工之初就埋下了伏筆，這是必然結果，開發商和建築公司都心知肚明。
按規定，建築施工必須請監理公司現場監理。但目前的監理公司是買方市場，開發商佔絕對的主動權，監理公司在一定程度上是形同虛設。開發商為了抬高樓盤身價，請一些知名監理公司監理，但這並不能改變監理公司的被動角色。而有關職能部門的例行檢查不過是走走形式而已。
手法五：私改規劃獲利豐厚；正常的方法是在「容積率」方面做文章。住宅樓規定得比較死，不好見縫插「樓」，更多的開發商就將目光盯在了商住樓、公寓樓、高檔別墅等項目上面，以儘可能擴大建築面積。而「非正規」的手段則有「欺上瞞下」、「假公建私」、「同流合污」等等。「欺上瞞下」是通過改變土地使用性質等方法，達到將宅基地樓、經濟適用樓等變換成商住樓，以牟取暴利：「假公建私」是將公用性的樓盤「打造」成商住樓出售：「同流合污」的方法更為直接，地產商直接將有關方面的官員拖下水，低價征地，高價賣樓。
此外，通常的做法還有讓經濟房不經濟。雖然政府三番五次強調落實經濟適用房政策，其目的是讓廣大消費者都能圓住房夢，可是經濟適用房項目到了開發商手裡就變得不經濟了。為了盡快收回成本，開發商不可能面向中低收入家庭銷售，而是儘可能朝向高收入家庭。
隨著汽車的普及，車位在城市中日益顯示出稀缺，讓車庫變「金庫」也成了發展商暴利的一個手段。一般開發商做銷售統計時不會把車庫售價計算在內。但實際上，開發商都會銷售車庫，從中獲得驚人的收入。例如一個300個單元樓盤擁有可售車位100個，車位20萬元一個，則開發商可以獲得2000萬元的額外利潤。
不久前，廣州番禺某房地產集團換帥，新領導班子集體亮相。新任總裁在接受媒體記者採訪時坦承：「一個商人做過房地產之後，從事其它行業便覺得沒有味道」。不經意間，他說出了所有房地產開發商共同的感受。
10年前，廣州房地產開發商敢說自己有千萬身家的恐怕屈指可數，可如今不少已登上「中國內地百強富豪排行榜」。據不完全統計，最近三年公布的中國富豪百強，從事房地產開發的越來越多，2002年是25家，2003年增加到37家，2004年更多達45家。可見，利潤豐富的房地產業成了中國富豪的聚寶盆。
南方日報李有祥
